3.7 Paragraaf Grondbeleid

De paragraaf grondbeleid geeft de visie op het grondbeleid weer en inzicht in de realisatie van de bestuurlijke doelstellingen. Het gemeentelijk grondbeleid is opgenomen in de Nota Duurzaam Grondbeleid 2019-2024. De nota stelt de kaders en het mandaat van het college vast. De basis voor het grondbeleid is de Woonvisie die door uw raad is vastgesteld. Volgens deze visie zijn er meer woonvormen en ingrepen in de fysieke leefomgeving nodig om de woonkwaliteit te verbeteren.

Alle lopende grondexploitaties (bouwgronden in exploitatie) worden jaarlijks geactualiseerd in de Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG). De begroting 2024-2027 is gebaseerd op de MPG 2023 die in juli 2023 door uw raad is vastgesteld.

Het beheersen van de financiën rondom grondexploitaties is geregeld in het BBV. Volgens deze voorschriften moet een verwacht verlies worden opgevangen door het treffen van een voorziening. Winsten worden genomen naar rato van de voortgang van de exploitatie. Uit de reserve grondexploitaties worden deze verliesvoorzieningen gedekt. De reserve wordt gevoed met de winstnemingen.

IJsbaan – Sappemeer 
De IJsbaanlocatie is een nieuwbouwproject in Sappemeer. In 2022 zijn de laatste woningen in het noordelijk deel gebouwd. Dit deel van de wijk wordt in 2023 afgemaakt, omdat hier niet meer gebouwd wordt (zoals de aanleg van groen, parkeerplaatsen, voetpaden en een speeltuin). Er is nog één kavel onder optie in het zuidelijk deel. Wanneer deze is verkocht en de bouw gereed is, kunnen we ook dit deel afmaken en het project afronden.

Stadshart Hoogezand
Sinds eind jaren ‘90 wordt gewerkt aan het bouwen en afronden van het stadshart van Hoogezand. De nadruk lag in eerste jaren op het zuidelijk deel rondom winkelcentrum De Hooge Meeren. In 2017 is besloten het noordelijk deel van het stadshart programmatisch aan te pakken. In dat gebied zijn lege plekken ontstaan en er staan panden die slecht onderhouden zijn. Het ziet er verpauperd uit en dat draagt niet bij aan de leefbaarheid in dat deel van Hoogezand. De Kerkstraat en omgeving is ook de toegang tot het Stadshart. Als we die toegang verbeteren wordt het Stadshart aantrekkelijker. Hiervoor is een beeldkwaliteitsplan gemaakt en zijn partners gevonden die samen met de gemeente de uitvoering van dit plan op willen pakken. Eind 2017 zijn de Gemeente en Geveke daartoe een samenwerking aangegaan. Dit is vastgelegd in samenwerkingsovereenkomst (SOK). In deze overeenkomst is vastgelegd om het gebied samen stapsgewijs te ontwikkelen met gelijkwaardige verantwoordelijkheid en samen even risicodragend. De planonderdelen ten zuiden van het spoor zijn inmiddels grotendeels ingevuld als aantrekkelijke en gewilde woonmilieus en is de openbare ruimte opgewaardeerd. Het bestemmingsplan voor laatste project ten zuiden van het spoor, vlek 9, is in aangepaste vorm in 2023 in procedure gebracht ter vaststelling. We verwachten in 2024 te kunnen starten met de realisatie van de 15 appartementen ten behoeve van 1- en 2 persoons huishoudens op deze locatie mits er geen bezwaar en beroep wordt aangetekend. In het gebied direct ten noorden van het spoor is eind 2021 het pand de Kerkstraat 38a gesloopt. In 2021 is ook begonnen opnieuw naar de ontwikkelvlekken in dit deel van het gebied te kijken. Sinds 2017 is de woningmarkt ingrijpend veranderd. Het is daarom nodig om de in 2017 gemaakte plannen kritisch te bekijken op kwaliteit en uitvoerbaarheid. In 2023 heeft dit geleid tot een nieuwe gewenste invulling voor vlek 3. Hiervoor is in 2023 ook een procedure voor het bestemmingsplan gestart. Dit betekent ook dat financieel een wijziging plaats vindt t.a.v. de oorspronkelijke grondexploitatie. Deze herziene grondexploitatie wordt apart voor vaststelling aangeboden aan uw raad. De plannen voor vlek 3 en 9 passen binnen de kaders van het oorspronkelijke beeldkwaliteitsplan. Voor de overige ontwikkelvlekken wordt samen met onze ontwikkelpartner onderzocht hoe tot kwalitatief goede en markttechnisch haalbare programma’s gekomen kan worden.

De Vosholen fase 2 deelplan 1
De Vosholen fase 2 betreft het gehele gebied tussen Vosholen fase 1 en de Kleinemeersterstraat te Sappemeer. Deelplan 1 is het westelijk deel van het plangebied gelegen tussen Vosholen fase 1 en de Croonhoven. Deelplan 1 heeft al een woonbestemming. De grondexploitatie die in 2021 is vastgesteld biedt ruimte voor de ontwikkeling van 34 woningen. De grondexploitatie sluit met een positief saldo. In 2021 is gestart met het bouwrijp maken en kan de bouwrijpe grond worden overgedragen aan een ontwikkelaar, die een bouwplan binnen de gemeentelijke kaders gaat realiseren. Eind 2023 worden 12 van de 34 woningen opgeleverd. In het eerste kwartaal van 2024 zal het openbare gebied voor deze woningen woonrijp gemaakt worden.

De Vosholen fase 2 deelplan 2
Deelplan 2 is het oostelijk deel gelegen tussen de Croonhoven en de Kleinemeersterstraat. De locatie is grotendeels in eigendom van de gemeente. Voor dit gebied moet de bestemming nog worden aangepast. Daartoe is een bestemmingsplan opgesteld en in procedure gebracht. De grondexploitatie is in december 2022 vastgesteld en is gestart per 1 januari 2023. In 2024 zal bouwrijp worden gemaakt en gestart worden met de bouw (gefaseerde uitvoering).

Tolweg – Muntendam
Aan de zuidzijde van Muntendam is de uitleglocatie Tolweg in ontwikkeling. Het gebied bevindt zich tussen de Tolweg, de Bovenweg, de OBS Burg. Verkruisen en het gebied Tussen de Venen. Het plan is ontsloten via de Bovenweg en heeft aan de west- en zuidzijde een groengebied welke grenst aan het exploitatiegebied. De Tolweg betreft alleen woningbouw in een redelijk ruim opgezet plan met veel groen. De woningbouw wordt zowel projectmatig als particulier ontwikkeld. Het programma bestaat uit twee-onder-één-kappers en vrijstaande woningen. In fase 2, gebied 2, zal de openbare ruimte volledig worden aangelegd. Voor dit deel van fase 2 is een bestemmingsplan vastgesteld. Ook wordt een bestemmingsplanwijziging gemaakt op een deel van de eerste fase. Deze maakt het mogelijk om flexibel te verkavelen in het laatste deel van Fase 1. De planning is dat beide bestemmingsplannen in 2025 zijn afgerond. De looptijd van de grondexploitatie is tot en met 2026. In fase 2 zullen 28 wooneenheden gerealiseerd worden welke zowel particulier als projectmatig ontwikkeld kunnen worden. 

Verlengde Veenlaan – Slochteren
Aan de westzijde van Slochteren is de uitbreidingslocatie Verlengde Veenlaan in ontwikkeling. Het gebied bevindt zich ten westen van de provinciale weg N387 ter hoogte van Slochteren. Aan beide zijden van de bestaande weg Verlengde Veenlaan is plaats voor verschillende soorten woningen op flexibele kavels. Op basis van gesprekken met de bewonersgroep en de gemeente is een voorstel opgesteld voor de inpassing van nieuwe kavels. Met dit voorstel is ook de impact op het landschap getoetst. Er is een gezamenlijk gedragen concept beeldkwaliteitsplan opgesteld. Naar aanleiding van de gepleegde participatie is er een gewijzigd bestemmingsplan ontstaan welke dit jaar is vastgesteld. Het plan biedt ruimte voor 23 woningen welke in 2 fasen gerealiseerd wordt. Op de 1e fase bevinden zich 13 kavels waarvan 11 verkocht zijn en 2 onder optie. Op de 2e fase bevinden zich 10 kavels welke begin 2024 bouwrijp worden gemaakt voor woningbouw. Voor 2024 is de verwachting dat minimaal de helft van deze kavels onder optie zijn.

Graauwedijk – Overschild
Aan de oostzijde van Overschild is een kleine uitbreidingslocatie voorzien. Het gaat om een plan voor 4 à 5 vrijstaande woningen. De ruimte is in eerste instantie bedoeld ter ondersteuning van het versterkingsprogramma voor Overschild. Deze is nodig vanwege de gevolgen die de jarenlange gaswinning heeft op de veiligheid van de huizen in het dorp.

Rengerspark – Kolham
Dit bedrijventerrein is in 2018 overgenomen uit een samenwerking met de gemeente Groningen. We zien lokaal en regionaal dat de vraag naar bedrijfskavels groot is. Er zijn nog zeer beperkt kavels beschikbaar op bedrijvenpark Rengers. We gaan er vanuit dat een groot deel van de resterende opties in 2024 omgezet kunnen worden naar concrete verkopen.

Drevenhof – Hoogezand
Project de Drevenhof in Hoogezand bestaat uit 12 levensloopbestendige woningen, te realiseren onder collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO). De kavels zijn in 2023 verkocht aan de CPO en de bouw van de woningen is gestart. We verwachten dat de woningen in 2024 zijn gebouwd. Daarna zal de gemeente het gedeelte van het plan dat openbaar gebied blijft, gaan inrichten en beheren. 

In onderstaande tabel is een financieel overzicht van de lopende grondexploitaties van de gemeente Midden-Groningen opgenomen op basis van de prognoses uit de MPG 2023.
Het totaalsaldo van de bouwgronden in exploitatie neemt af van -/- € 0,3 miljoen naar -/- € 6.1 miljoen eind 2027. Dit komt voornamelijk door grondverkopen op Rengerspark en Tolweg. Daarnaast worden in deze periode de volgende grondexploitaties afgerond: Stadshart Hoogezand, IJsbaan, De Vosholen deelplan 1, Graauwedijk Overschild en Drevenhof.

Voor de verliesgevende grondexploitaties IJsbaan, Stadshart Hoogezand en Verlengde Veenlaan zijn verliesvoorzieningen getroffen. Tegenover het verwachte tekort van deze drie grondexploitaties staat een voorziening van € 7,1 miljoen per 1-1-2024. Dit is incl. 2% indexering ten opzichte van 1-1-2023. De gehanteerde bedragen zijn op basis van contante waarde. De waarde van de voorzieningen kan mogelijk wijzigen op basis van de uitkomsten van de MPG 2024. 
Voor dekking van saneringskosten in het stadshart van Hoogezand is een voorziening van € 361.000 beschikbaar. Dit is geen verliesvoorziening omdat de saneringen financieel geen onderdeel zijn van de grondexploitatie Stadshart Hoogezand.

Herstructurering Hoogezand Noord
We hebben een tentatieve gebiedsexploitatie opgesteld, er is krediet verstrekt voor de voorbereidingskosten en de verwerving van locaties en het voornemen is vastgelegd om te komen tot een transformatie van bedrijven naar wonen, werken en recreëren voor de zone aan het Winschoterdiep. We hebben in 2021 NPG-geld ontvangen voor de eerste fase van de herstructurering van Hoogezand Noord en in 2022 is nogmaals een NPG-bijdrage aangevraagd binnen de kaders van het Lokaal Programma. Ook heeft de toegekende bijdrage van het Volkshuisvestingsfonds betrekking op een deel van het gebied in Hoogezand Noord en zijn er middelen uit het Mobiliteitsfonds aangevraagd voor een geluidsvoorziening (A7). De hoofdopgave is het aantrekkelijk maken van de entree van Hoogezand vanaf de A7 en de Kerkstraat door de aanpak van de bedrijvenzone langs het Winschoterdiep en de herstructurering van de bestaande woningvoorraad in de Zeeheldenbuurt en dat wat daar in samenhang voor nodig is. Vanaf 2022 hebben we het eerste deelplan opgepakt in samenspraak met de buurt en woningcorporaties middels een gebiedsagenda en in 2023 hebben we deze in overleg met buurt en de woningbouwcorporaties vertaald in een structuurvisie (omgevingsvisie). Ook werken we met de woningcorporaties Groninger Huis en Lefier aan een samenwerkingsovereenkomst (SOK). Inmiddels hebben we een drietal locaties verworven met het oog op de geplande herstructurering. In 2023 en 2024 voorzien we de procedure voor een bestemmingsplan, de vaststelling van een grondexploitatie met gebiedsbegroting en de vaststelling van een samenwerkingsovereenkomst. Wij maken hiermee ook mogelijk dat Groninger Huis en Lefier haar eigendom in de Zeeheldenbuurt West kunnen verbeteren, zowel visueel als wat betreft woonkwaliteit.

Vrijkomende locaties 
Door de uitvoering van het scholenprogramma (met versterkingsgelden) zijn diverse oude schoolgebouwen, vaak met bijhorende gymzalen en/of peuteropvang, leeg komen te staan of komen op termijn leeg. Een deel van de oude schoolgebouwen is inmiddels gesloopt, wordt in het najaar gesloopt of wordt tijdelijk verhuurd aan diverse partijen (waaronder leegstandsbeheer). Door het beschikbaar komen van ca. 23 locaties binnen verschillende kernen van de gemeente Midden-Groningen, is behoefte ontstaan om tot een aanpak te komen voor de herinvulling van deze locaties. Speerpunt voor de herinvulling is woningbouw. Een programma-aanpak om gefaseerd de gemeentelijke locaties te verkopen en woningen gerealiseerd te krijgen is in wording. Dit is inclusief een grondexploitatie, een som van 23 deelexploitaties. Eind 2023 zal dit programma ter besluitvorming worden neergelegd. 

Centrumplan Muntendam
De plannen voor het Centrumplan Muntendam zijn in samenspraak met het dorp verder uitgewerkt. De koppeling tussen dorpshuis en sporthal blijkt belangrijk en ook moeten dezelfde activiteiten als nu kunnen plaatsvinden. Gesprekken met derden over de herontwikkeling van het voormalig gemeentehuis en woningen in het plangebied lopen. De mogelijke invulling die samen met het dorp tot stand is gekomen past vooralsnog binnen de financiële kaders zoals opgenomen in de voorjaarsnota.

Het BBV schrijft de methode van winstnemen voor, namelijk de POC-methode (Percentage of Completion). Dit betekent in het kort dat voor winstgevende grondexploitaties een ‘zekere’ winst genomen moet worden op basis van de financiële voortgang van het project (% gerealiseerde kosten * % gerealiseerde opbrengsten * geraamde winst). De in het verleden eventueel reeds genomen winsten worden van de berekende ‘zekere’ winst afgetrokken. Ook voorziene risico’s kunnen van dit resultaat worden afgetrokken, mits deze goed zijn onderbouwd. Op basis van de POC-methode is de verwachting voor 2024 dat voor de grondexploitaties Tolweg, Rengerspark, De Vosholen fase 2 deelplan 1 en deelplan2 en Drevenhof totaal € 898.000 winst kan worden genomen. De grondexploitaties De Vosholen fase 2 deelplan 1 en Drevenhof zijn eind 2024 gereed en grondexploitatie Tolweg eind 2027. Naar verwachting is de grondexploitatie Rengerspark eind 2031 gereed. De weergegeven bedragen zijn contante waarden en teruggerekend met de rekenrente voor grondexploitaties van 1,5% per jaar.

Binnen de Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG) worden de financiële effecten van de risico’s in de grondexploitaties in beeld gebracht. De hoogte van de becijferde risico’s is opgenomen in de Paragraaf Weerstandsvermogen & Risicobeheersing.