3.7 Paragraaf Grondbeleid

De paragraaf grondbeleid geeft de visie op het grondbeleid weer en inzicht in de realisatie van de bestuurlijke doelstellingen. Het gemeentelijk grondbeleid is opgenomen in de Nota Duurzaam Grondbeleid 2019-2024. Deze wordt in 2025 geactualiseerd. De nota stelt de kaders en het mandaat van het college vast. De basis voor het grondbeleid is de Woonvisie die door uw raad is vastgesteld. Volgens deze visie zijn meer woonvormen en ingrepen in de fysieke leefomgeving nodig om de woonkwaliteit te verbeteren.  

Alle lopende grondexploitaties (bouwgronden in exploitatie) worden jaarlijks geactualiseerd in de Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG). De begroting 2026-2029 is gebaseerd op de MPG 2025 die in juli 2025 door uw raad is vastgesteld. 

Het beheersen van de financiën rondom grondexploitaties is geregeld in het BBV. Volgens deze voorschriften moet een verwacht verlies worden opgevangen door het treffen van een voorziening. 

Winsten worden genomen naar rato van de voortgang van de exploitatie. Uit de reserve grondexploitaties worden deze verliesvoorzieningen gedekt. De reserve wordt gevoed met de winstnemingen. 

IJsbaan – Sappemeer 

De IJsbaanlocatie is een nieuwbouwproject in Sappemeer. In 2023 zijn de laatste kavels verkocht. Eind 2025 is de grondexploitatie afgesloten en is in de begroting 2026 niet opgenomen.  

Stadshart Hoogezand 

Sinds eind jaren ‘90 wordt gewerkt aan het bouwen en afronden van het stadshart van Hoogezand. De nadruk lag in eerste jaren op het zuidelijk deel rondom winkelcentrum De Hooge Meeren. In 2017 is besloten het noordelijk deel van het stadshart programmatisch aan te pakken. In dat gebied zijn lege plekken ontstaan en er staan panden die slecht onderhouden zijn. Het ziet er verpauperd uit en dat draagt niet bij aan de leefbaarheid in dat deel van Hoogezand. De Kerkstraat en omgeving is ook de toegang tot het Stadshart. Als we die toegang verbeteren wordt het Stadshart aantrekkelijker. Hiervoor is een beeldkwaliteitsplan gemaakt en zijn partners gevonden die samen met de gemeente de uitvoering van dit plan op willen pakken. Eind 2017 zijn de Gemeente en Geveke daartoe een samenwerking aangegaan. Dit is vastgelegd in samenwerkingsovereenkomst (SOK). In deze overeenkomst is vastgelegd om het gebied samen stapsgewijs te ontwikkelen met gelijkwaardige verantwoordelijkheid en samen even risicodragend. De planonderdelen ten zuiden van het spoor zijn inmiddels ingevuld als aantrekkelijke en gewilde woonmilieus en de openbare ruimte is opgewaardeerd.  We voorzien een herijking van het totale programma waarin voornamelijk vlek 3 een nieuwe invulling krijgt. Dit heeft ook gevolgen voor de bijbehorende grondexploitatie. Deze herijking wordt in 2025 aan uw raad ter besluitvorming aangeboden. 

De Vosholen fase 2 deelplan 1 

De Vosholen fase 2 betreft het gehele gebied tussen Vosholen fase 1 en de Kleinemeersterstraat te Sappemeer. Deelplan 1 is het westelijk deel van het plangebied gelegen tussen Vosholen fase 1 en de Croonhoven.  Alle gronden van deelplan 1 zijn inmiddels verkocht en zijn/worden woonrijp gemaakt.  

De Vosholen fase 2 deelplan 2 

Deelplan 2 is het oostelijk deel gelegen tussen de Croonhoven en de Kleinemeersterstraat. De locatie is grotendeels in eigendom van de gemeente. Het bestemmingsplan is in februari 2024 onherroepelijk geworden. De grondexploitatie is in december 2022 vastgesteld en is gestart per 1 januari 2023. In 2024 is de 1e fase bouwrijp gemaakt. Naar verwachting zullen hier tweede kwartaal 2026 de eerste woningen gefaseerd ontwikkeld worden. Voor de grondexploitatie is in 2024 een Woningbouw Impuls Subsidie ontvangen welke dekking geeft op het financieel tekort.

Tolweg – Muntendam 

Aan de zuidzijde van Muntendam is de uitleglocatie Tolweg in ontwikkeling. Het gebied bevindt zich tussen de Tolweg, de Bovenweg, de OBS Burg. Verkruisen en het gebied Tussen de Venen. Het plan is ontsloten via de Bovenweg en heeft aan de west- en zuidzijde een groengebied welke grenst aan het exploitatiegebied. De Tolweg betreft alleen woningbouw in een redelijk ruim opgezet plan met veel groen. De woningbouw wordt zowel projectmatig als particulier ontwikkeld. Het programma bestaat uit twee-onder-één-kappers en vrijstaande woningen. In fase 2, gebied 2, zal de openbare ruimte volledig worden aangelegd. Voor dit deel van fase 2 is een bestemmingsplan vastgesteld. Ook wordt een bestemmingsplanwijziging gemaakt op een deel van de eerste fase. Deze maakt het mogelijk om flexibel te verkavelen in het laatste deel van Fase 1. De planning is dat beide bestemmingsplannen in 2025 zijn afgerond. De looptijd van de grondexploitatie is tot en met 2026. In fase 2 worden 28 woningen gerealiseerd voor zowel particuliere als projectmatige ontwikkeling. 

Verlengde Veenlaan – Slochteren 

Aan de westzijde van Slochteren is de uitbreidingslocatie Verlengde Veenlaan in ontwikkeling. Het gebied bevindt zich ten westen van de provinciale weg N387 ter hoogte van Slochteren. Aan beide zijden van de bestaande weg Verlengde Veenlaan is plaats voor verschillende soorten woningen op flexibele kavels.  Het bestemmingsplan is  in 2023 vastgesteld. Het plan biedt ruimte voor in totaal 23 woningen welke in 2 fasen gerealiseerd wordt. Op de 1e fase bevinden zich 13 kavels waarvan 12 zijn verkocht en bebouwd, de overige kavel is onder optie. In 2024 is de gehele 1e fase woonrijp gemaakt. 

Op de 2e fase bevinden zich 10 kavels welke begin 2024 bouwrijp zijn gemaakt voor woningbouw.  Voor 2026 is de verwachting dat deze  kavels ofwel verkocht zijn dan wel onder optie zijn. 

Graauwedijk – Overschild 

Aan de oostzijde van Overschild is een kleine uitbreidingslocatie voorzien. Het gaat om een plan voor 4 woningen waarvan 3 woningen nu kunnen worden gerealiseerd. De verkoop van de kavel voor de vierde woning kan pas plaatsvinden als de toegangsweg naar de tijdelijke huisvesting opgeheven wordt. De extra bouwruimte is in eerste instantie bedoeld ter ondersteuning van het versterkingsprogramma voor Overschild. Deze is nodig vanwege de gevolgen die de jarenlange gaswinning heeft op de veiligheid van de huizen in het dorp. 

Rengerspark – Kolham 

Dit bedrijventerrein is in 2018 overgenomen uit een samenwerking met de gemeente Groningen. In 2024 is een optie van ruim 4,5 hectare teruggegeven aan de gemeente. Deze gronden worden herverkaveld en vanaf 2025 opnieuw in de markt gezet. 

Drevenhof – Hoogezand 

Project de Drevenhof in Hoogezand bestaat uit 12 levensloopbestendige woningen gerealiseerd onder collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO). De kavels zijn in 2023 verkocht aan de CPO en de woningen zijn gebouwd en opgeleverd. Eind 2025 is de grondexploitatie afgesloten en is in de begroting 2026 niet opgenomen. 

Werfkade – Hoogezand 

Dit betreft de hoek van de Werfkade en de Sluiskade in Hoogezand (Martenshoek). Het is een braakliggend terrein dat in eigendom is van de gemeente. De verwachting is dat de locatie in 2025 wordt verkocht en ontwikkeld gaat worden.

Vrijkomende Locaties 

Na de vaststelling van het Plan van Aanpak Vrijkomende Locaties, inclusief bijbehorende deelexploitaties, is het Programma in uitvoering. De focus ligt op de locaties in fase 1, waarbij tevens enkele locaties naar voren zijn getrokken om versnelling van woningbouwontwikkeling mogelijk te maken.  In het programma staat een gebiedsgerichte participatieve aanpak centraal. Samen met de omgeving worden uitgangspunten voor de herontwikkelingen, vertaald in kavelpaspoorten, opgesteld.  Per locatie wordt afgewogen welke ruimtelijke procedure wordt toegepast om woningbouw mogelijk te maken. 

De locatie Waterman wordt in 2025 afgerond.  In Kolham is de kaveluitgifte gestart. Uitvoering wordt in het tweede deel van 2026 verwacht. Na vaststelling van het omgevingsplan voor Hoofdweg Slochteren zullen ook hier deels zelfbouwkavels worden uitgegeven in 2026.  Voor vijf locaties is in 2025 een tender, selectie van een marktpartij, gelopen. Voor de locaties Aalbersestraat Hoogezand, Kerkstraat Zuidbroek en Multatulistraat Hoogezand worden naar verwachting in 2025 koop- en ontwikkelovereenkomsten afgesloten. Verder uitwerking van deze bouwplannen en start realisatie wordt in 2026 verwacht. Voor Westerbroek en Middenstraat Sappemeer worden ook koopovereenkomsten verwacht. Voor de twee locaties in Siddeburen wordt ook verwacht dat uitvoering wordt gegeven aan de nog te sluiten koopovereenkomst. Het betreft twee transformaties van bestaande gebouwen. Kavelpaspoorten voor drie andere locaties (naar voren getrokken qua fasering) worden verwacht begin 2026, zodat de ruimtelijke procedure en verkoopprocedure kan worden opgestart. In 2026 wordt ook een start gemaakt met de voorbereiding voor de resterende fase 2 locaties, waaronder het komen tot afspraken met Lefier voor het ontwikkelen en realiseren van sociale woningbouw. 

Het Programma draagt bij aan de woningbouwopgave van de gemeente.

Herstructurering Hoogezand Noord 

In voorjaar 2025 is de grondexploitatie geactualiseerd vastgesteld voor fase 1.1 en een deel van fase 1.2 van Hoogezand Noord (Zeeheldenbuurt West, de bedrijvenzone langs het Winschoterdiep tussen Kerkstraat en Rembrandtlaan en herinrichtingsmaatregelen in het park). Ook de gemeentelijke bijdrage aan de herinrichting van het openbaar gebied in de Zeeheldenbuurt West is in het voorjaar 2025 geactualiseerd. De hoofdopgave is het aantrekkelijk maken van de entree van Hoogezand vanaf de A7 en de Kerkstraat door de aanpak van de bedrijvenzone langs het Winschoterdiep en de herstructurering van de bestaande woningvoorraad in de Zeeheldenbuurt en dat wat daar in samenhang voor nodig is in de openbare ruimte. Al eerder, in 2023, is het voornemen in een structuurvisie (Omgevingsvisie) vastgelegd om te komen tot een transformatie van bedrijven naar wonen, werken en recreëren voor de zone aan het Winschoterdiep. Inmiddels hebben we een drietal locaties verworven met het oog op de geplande herstructurering en zijn we bezig nog een aantal garageboxen te verwerven. Voor de sloop-nieuwbouw van sociale huurwoningen in Zeeheldenbuurt West werken we met de woningcorporaties Groninger Huis en Lefier in een samenwerkingsovereenkomst (SOK, ondertekend voorjaar 2025) aan de herstructurering. In de 2e helft van 2025 start de publieke procedure voor een omgevingsplan Zeeheldenbuurt West en beginnen de civieltechnische voorbereidingen voor het bouw- en woonrijpmaken, de vaststelling van een samenwerkingsovereenkomst tussen gemeente en corporaties en de selectie van een marktpartij voor de nieuwbouwopgave in de Zeeheldenbuurt West (incl. Van Spilbergenkade). We verwachtten het omgevingsplan in 2026 te kunnen laten vaststellen. In een ambitiedocument zijn de ambities voor dit gebied samen met de woningbouwcorporaties vastgelegd en bereiden we samen een tender voor om de om de bouw- en ontwikkelopgave naar de markt te brengen (tender gestart zomer 2025).  We verwachten begin 2026 een partij te selecteren en in 2027 tot kaveluitgifte te komen. De herinrichting van het openbaar gebied start naar verwachting in 2026 en komt gereed eind 2027 of eerste helft 2028. In het park is inmiddels een Cruyff Court aangelegd (met bijdrage van de Cruyff Foundation). Binnen het project wordt ook tijdelijk gebruik gemaakt van het aangekochte vastgoed ten behoeve van functies welke bij de wijk passen en een bijdrage kunnen leveren aan de toekomstige gebiedsontwikkeling.
Nadat twee eerdere NPG aanvragen zijn toegekend, is in 2025 een 3e aanvraag voor NPG-middelen ook toegekend. Ook zijn er middelen uit het Mobiliteitsfonds toegekend voor een geluidsvoorziening (A7) en heeft een deel van de toegekende bijdrage van het Volkshuisvestingsfonds voor verduurzaming van particuliere woningen betrekking op Hoogezand Noord. De gebiedsontwikkeling wordt mede mogelijk gemaakt door toegezegde middelen van het Nationaal programma Groningen en een Rijksbijdrage aan infrastructurele maatregelen ten behoeve van woningbouw (geluidsmaatregel A7). Zonder deze bijdragen en de gemeentelijke investering in de herstructureringsopgave zou een sluitende grondexploitatie niet mogelijk zijn. 

In onderstaande tabel is een financieel overzicht van de lopende grondexploitaties van de gemeente Midden-Groningen opgenomen op basis van de prognoses uit de MPG 2025. Het totaalsaldo van de bouwgronden in exploitatie neemt af van € 2,6 miljoen naar -/- € 2,0 miljoen eind 2029. Dit komt voornamelijk doordat in deze periode veel grondexploitaties worden afgerond. 

(min-bedragen zijn positieve grondexploitaties en plus-bedragen zijn verliesgevende grondexploitaties) 

Voor de verliesgevende grondexploitaties Verlengde Veenlaan, Stadshart Hoogezand, De Vosholen fase 2 deelplan 2 en zeven deelgebieden binnen de vrijkomende locaties zijn verliesvoorzieningen getroffen. Tegenover het verwachte tekort van deze grondexploitaties staat een voorziening van € 4,7 miljoen per 1-1-2026. Dit is incl. 2% indexering ten opzichte van 1-1-2025. De gehanteerde bedragen zijn op basis van contante waarde. De waarde van de voorzieningen kan mogelijk wijzigen op basis van de uitkomsten van de MPG 2026.  

Voor dekking van saneringskosten in het stadshart van Hoogezand is een voorziening van € 361.000 beschikbaar. Dit is geen verliesvoorziening omdat de saneringen financieel geen onderdeel zijn van de grondexploitatie Stadshart Hoogezand. Toevoegingen en onttrekkingen worden verrekend met de bestemmingsreserve grondexploitaties. 

Centrumplan Muntendam
De plannen en uitgangspunten die in samenspraak met het dorp zijn opgesteld zijn verder uitgewerkt in de ontwerpfase. Lopende deze fase is onderzocht of het meerwaarde heeft ook de huisvesting van het sociaal programma te integreren in het centrumplan. Deze vraag is positief beantwoord en heeft geleid tot het voorstel aan de raad een aanvullend krediet beschikbaar te stellen voor het realiseren van deze huisvesting. De financiële kaders van het centrumplan worden bepaald door een tweetal investeringskredieten en een (nog vast te stellen) grondexploitatie.

Harkstede
Juni 2025 is de toekomstvisie voor Harkstede en omgeving vastgesteld. In 2026 wordt samen  met de gemeente Groningen/bureau Meerstad in samenwerking met omgeving een eerste globale uitwerking opgesteld voor de zones Woldmeer naar de Borgstee als voor de Groene zone (Landschapspark en Ecologische zone). Een onafhankelijk participatie-adviseur zal hierin bijdragen ter verbetering van het participatieproces en bijbehorende communicatie. Bij deze ruimtelijke uitwerking zal ook een financieel beeld worden opgesteld inclusief een gebiedsagenda. Deze stukken zullen naar verachting in 2026 ter besluitvorming worden aangeboden aan de gemeenteraad.  Ook zullen eerste stappen worden gezet met de woningbouwopgave in Harkstede tot 2030 voortvloeiend uit de regionale woningbouwafspraken. 

Het BBV schrijft de methode van winstnemen voor, namelijk de POC-methode (Percentage of Completion). Dit betekent in het kort dat voor winstgevende grondexploitaties een ‘zekere’ winst genomen moet worden op basis van de financiële voortgang van het project (% gerealiseerde kosten * % gerealiseerde opbrengsten * geraamde winst). De in het verleden eventueel al genomen winsten worden van de berekende ‘zekere’ winst afgetrokken. Ook voorziene risico’s kunnen van dit resultaat worden afgetrokken, mits deze goed zijn onderbouwd. Op basis van de POC-methode is de verwachting voor 2026 dat voor de grondexploitaties Tolweg, Rengerspark, De Vosholen fase 2 deelplan 1, en voor enkele deelgebieden binnen de vrijkomende locaties totaal € 2.675.000 winst kan worden genomen. De winsten worden gestort in de bestemmingsreserve grondexploitaties. 

Grondexploitatie De Vosholen fase 2 deelplan 1 is eind 2026 gereed, Tolweg en Rengerspark eind 2028 en de grondexploitatie Vrijkomende locaties loopt nog door tot eind 2032. 

De weergegeven bedragen zijn gebaseerd op de MPG 2025 en op contante waarde. 

Binnen de Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG) worden de financiële effecten van de risico’s in de grondexploitaties in beeld gebracht. De hoogte van de becijferde risico’s is opgenomen in de Paragraaf Weerstandsvermogen & Risicobeheersing.