3.7 Paragraaf Grondbeleid

De paragraaf grondbeleid geeft een visie op het grondbeleid en inzicht in de realisatie van de bestuurlijke doelstellingen. Het gemeentelijk grondbeleid is in 2019 herschreven in een nieuwe Nota Duurzaam Grondbeleid 2019-2024. De basis voor het nieuwe grondbeleid vormt de Woonvisie van de gemeente die begin 2019 door uw raad is vastgesteld. Volgens deze visie is er een grote diversiteit aan woonvormen en zijn ingrepen in de fysieke leefomgeving nodig om de woonkwaliteit te verbeteren. De Nota Duurzaam Grondbeleid 2019-2024 geeft het mandaat weer van het college en geeft richting aan de wijze waarop ruimtelijk beleid geëffectueerd kan worden. Het grondbeleid gaat over de wijze waarop wij onze doelstellingen wil bereiken op het gebied van de inrichting van de fysieke leefomgeving, wonen, infrastructuur, economie, zorg, energie en milieu. Dit doen we ook door gronden te (laten) exploiteren en bouwgronden te produceren.

Alle lopende grondexploitaties (bouwgronden in exploitatie) worden met de Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG) jaarlijks herzien. Er zijn twee uitkomsten mogelijk. Als de exploitatie zich volgens verwachting gedraagt, dan volstaat het om de gepleegde uitgaven en ontvangen inkomsten (boekwaarde) te verwerken, de begroting te indexeren en vervolgens de exploitatie vast te stellen. Als blijkt dat de ontwikkelingen structureel gaan afwijken van de voorgenomen plannen in grondexploitaties dan moet het programma, de uitvoering of het prijsniveau aangepast worden aan de feitelijke omstandigheden binnen de kaders van het vastgestelde bestemmingsplan. In dat geval wordt u expliciet verzocht om instemming te geven aan de gewijzigde grondexploitatie bij het vaststellen van de MPG.

Het beheersen van de financiën rondom grondexploitaties is geregeld in het BBV. Volgens deze voorschriften moet een verlies worden voorzien als deze wordt verwacht en de winst worden genomen als dit is gerealiseerd op basis van de voortgang van de grondexploitatie. Het saldo van verliezen en winsten op basis van de MPG 2023 ten opzichte van de MPG 2022 is € 1,6 miljoen negatief. Dit bestaat uit € 1,1 miljoen aan lagere winstnemingen doordat een aantal verwachte grondverkopen plaatsvinden in 2023 en € 0,5 miljoen aan hogere stortingen in de verliesvoorzieningen vanwege de toegepaste inflatiecorrectie van 15%.

Gebruikte rekenparameters grondexploitaties
Voor de gehele looptijd van een grondexploitatie worden jaarlijks de kosten en opbrengsten in iedere jaarschijf gecorrigeerd met de inflatie. De te betalen rente wordt ook jaarlijks geactualiseerd op basis van de geldende wetgeving in het BBV. De waarde aan het einde van de looptijd wordt teruggerekend naar vandaag. Daardoor worden exploitaties met verschillende looptijden onderling goed vergelijkbaar.

De parameters waarmee gerekend is in de MPG 2023 zijn:

1. Prijspeilcorrectie naar 1-1-2023 15%;
2. Kostenstijging 2,6 % voor 2023 en 2,0% voor de daaropvolgende jaren;
3. Grondprijspeilcorrectie van 0%;
4. Opbrengstenstijging 0% per jaar;
5. Rekenrente 1,5% per jaar;
6. Discontovoet (terugrekenen naar de waarde van heden ofwel contante waarde) 2% per jaar bij grondexploitaties met een tekort, bij grondexploitaties met winst wordt teruggerekend met 1,5%, gelijk aan de rekenrente.

Om de kostenstijging over 2021 en 2022 op te vangen en in ieder geval op het niveau van de inflatie te blijven is een prijspeilcorrectie doorgevoerd in de grondexploitaties van 15%. Deze correctie is op basis van de grond-, weg en waterbouw (GWW) index over de periode oktober 2021- oktober 2022 van 14,9%. Op de lange termijn voorziet de Europese Centrale Bank (ECB) nog steeds een inflatie van 2%. Deze wordt gehanteerd in de grondexploitaties voor de jaren 2024 en verder. Voor 2023 is de kostenstijging nog 2,6% op basis van de macro economische verkenning van de ECB. 

Voor de grondprijspeilcorrectie naar 1-1-2023 is 0,0% aangehouden vanwege de hoge inflatie en een onvoorspelbare markt. 

In de grondprijzenbrief is uiteengezet dat de woningprijzen in de gemeente met 12% zijn gestegen. Ook de bouwkosten zijn gestegen, maar met gemiddeld 5,2%. De ruimte voor de grondprijs neemt hiermee met 6,5% toe. Als we de grondprijzen niet of weinig verhogen, dan worden de huizen niet goedkoper, maar neemt de marge voor de aannemer/ontwikkelaar alleen maar verder toe. Verhogen we de prijzen te veel dan neemt het risico voor de aannemer/ontwikkelaar toe en zal de bereidheid om te kopen afnemen. Echter, gelet op de hoge inflatie en onvoorspelbare markt, is besloten om de grondprijzen niet te verhogen. Dit neemt niet weg dat de uiteindelijke verkoopprijzen marktconform worden vastgesteld, wat vervolgens in de exploitatie wordt overgenomen.

De rekenrente van 1,5% is gebaseerd op de daadwerkelijke betaalde rente over het vreemd vermogen van de gemeente Midden-Groningen. Er is geen sprake van projectfinancieringen met afwijkende rentevoeten. De berekening naar de waarde van heden vindt plaats tegen de wettelijk voorgeschreven disconteringsvoet van 2%, zijnde het meerjarige streefpercentage van de Europese Centrale Bank voor inflatie binnen de Eurozone. Bij winstgevende grondexploitaties wordt hierop afgeweken, daar wordt de rekenrente van 1,5% gehanteerd.

IJsbaan – Sappemeer
In 2022 hebben we gronden verkocht aan projectontwikkelaar VDM voor de realisatie van een project met 12 woningen. Deze woningen zijn allemaal verkocht. Ook zijn 2 vrije kavels verkocht in 2022. Alle woningen in het noordelijk deel zijn in 2022 gebouwd. Omdat daar niet meer gebouwd wordt, kunnen we dit deel van de wijk gaan afmaken (zoals de aanleg van groen, parkeerplaatsen, voetpaden en een speeltuin). Er zijn nog 4 bouwkavels onder optie in het zuidelijk deel. Als deze zijn verkocht en de laatste woningen in het zuidelijk deel van het project zijn gebouwd, kunnen we ook dit deel afmaken en is het project klaar. Het negatieve resultaat van de exploitatie op eindwaarde ten opzichte van de MPG 2022 is gestegen met € 166.000 door inflatiecorrectie en extra benodigd budget voor woonrijp maken. De benodigde stand van de verliesvoorziening per eind 2022 komt uit op € 4.188.000. De hoogte van de voorziening, inclusief indexering 2022 van € 79.000, was € 4.029.000. Dit betekent dat € 159.000 extra in de verliesvoorziening is gestort. 

Stadshart Hoogezand
Sinds eind jaren ‘90 wordt gewerkt aan het bouwen en afronden van het stadshart van Hoogezand. De nadruk lag in eerste jaren op het zuidelijk deel rondom winkelcentrum De Hooge Meeren. In 2017 is besloten het noordelijk deel van het stadshart programmatisch aan te pakken. In dat gebied zijn lege plekken ontstaan en er staan panden die slecht onderhouden zijn. Het ziet er verpauperd uit en dat draagt niet bij aan de leefbaarheid in dat deel van Hoogezand. De Kerkstraat en omgeving is ook de toegang tot het Stadshart. Als we die toegang verbeteren wordt het Stadshart aantrekkelijker. Hiervoor is een beeldkwaliteitsplan gemaakt en zijn partners gevonden die samen met de gemeente de uitvoering van dit plan op willen pakken. Eind 2017 zijn de Gemeente en Geveke daartoe een samenwerking aangegaan. Dit is vastgelegd in samenwerkingsovereenkomst (SOK). In deze overeenkomst is vastgelegd om het gebied samen stapsgewijs te ontwikkelen met gelijkwaardige verantwoordelijkheid en samen even risicodragend. De planonderdelen ten zuiden van het spoor zijn inmiddels grotendeels ingevuld als aantrekkelijke en gewilde woonmilieus en de opwaardering van de openbare ruimte is klaar. In het gebied ten noorden van het spoor is in 2021 het pand aan de Kerkstraat 38a gesloopt. In 2021 is ook begonnen opnieuw naar de ontwikkelvlekken in dit deel van het gebied te kijken. De tijd is veranderd en daarmee ook de vraag naar woningen. Het is daarom nodig om de in 2017 gemaakte plannen kritisch te bekijken op kwaliteit en uitvoerbaarheid. We bekijken de oorspronkelijke plannen van vlek 3, 4, 5 en 7 opnieuw en maken nieuwe keuzes ten aanzien van de ontwikkeling van het gebied. Dit betekent ook dat financieel een wijziging plaatsvindt ten aanzien van de huidige grondexploitatie. Deze gewijzigde grondexploitatie wordt apart ter vaststelling in 2023 aangeboden aan de raad. Voor vlek 9 gaat het bestemmingsplan ter inzage. Dit plan past binnen de kaders van het oorspronkelijke beeldkwaliteitsplan. Door de gevolgen van de inflatiecorrectie heeft de grondexploitatie een tekort van € 395.000 op eindwaarde. Op contante waarde is dit € 372.000; hiervoor is een verliesvoorziening getroffen.

Julianapark - Hoogezand
In 2021 is de laatste kavel verkocht. Naar aanleiding van klachten in de omgeving bleek dat de sloten dichtgegroeid zijn en het rioolstelsel niet goed functioneert. Er is een bestek opgemaakt van wat er nog moet gebeuren en na een aanbesteding is het resterende werk in 2022 gegund en uitgevoerd. De grondexploitatie is klaar en is per eind 2022 afgesloten. De afsluiting is binnen het budget gebleven.

De Vosholen fase 2 deelplan 1
De Vosholen II betreft het gehele gebied tussen Vosholen fase 1 en de Kleinemeersterstraat te Sappemeer. Deelplan 1 is het westelijk deel van het plangebied gelegen tussen Vosholen fase 1 en de Croonhoven. Deelplan 1 heeft al een woonbestemming. De grondexploitatie biedt ruimte voor de ontwikkeling van 34 woningen. In 2022 zijn gronden verkocht voor de bouw van 12 woningen. Door verkoop in 2022 kan € 26.000 winst worden genomen, begroot was een bedrag van € 68.000. Het verschil komt doordat in 2022 iets minder verkocht is en door hogere kosten vanwege de inflatiecorrectie.

Tolweg – Muntendam
In 2022 zijn 3 kavels verkocht. Het nog te realiseren programma per 1-1-2023 bestaat uit 28 woningen. Op deze exploitatie is eind 2022 € 42.500 (concept 16/1) winst genomen (was begroot € 192.000). In fase 2, gebied 2, moet de openbare ruimte nog volledig worden aangelegd. Hiervoor is een onderhandse aanbesteding ingezet. Voor dit deel van fase 2 geldt dat nog een bestemmingsplan vastgesteld moet worden. Ook wordt een bestemmingsplanwijziging gemaakt op een deel van de eerste fase. Deze maakt het mogelijk om flexibel te verkavelen in het laatste deel van Fase 1. De planning is dat beide bestemmingsplannen begin 2022 afgerond zijn. De looptijd van de grondexploitatie is tot en met 2027. Door vertraging in de verkopen is over 2022 maar voor € 60.500 winst genomen, begroot was een bedrag van € 192.100.

Verlengde Veenlaan – Slochteren
In 2022 zijn vijf kavels verkocht. In 2018 is vooruitlopend op de herijking van deze grondexploitatie een extra voorziening getroffen. Met deze extra storting is rekening gehouden met een sterke verdunning van het plan. In het afgelopen jaar is in overleg met betrokkenen een nieuw plan voor 23 woningen in verschillende woonvormen gemaakt, wat ondersteund wordt door marktonderzoek. Er is een gezamenlijk gedragen concept beeldkwaliteitsplan opgesteld dat nog geformaliseerd gaat worden. Het komende jaar wordt gestart met de verkoop van kavels. Het gaat daarbij alleen om kavels die zowel binnen het vastgestelde bestemmingsplan passen als binnen het nog niet vastgestelde beeldkwaliteitsplan. Het gaat daarom alleen nog om de huidige verkavelingsvorm, lintbebouwing. Hiervoor zijn al meerdere verzoeken binnengekomen om een kavel te kopen. Het voorziene tekort loopt op met € 33.000 ten opzichte van de MPG 2022. De benodigde stand van de verliesvoorziening op contante waarde per eind 2022 komt hiermee op € 2.443.000. De hoogte van de voorziening, inclusief indexering 2022 van € 47.300, was € 2.413.000, dit betekent dat € 30.000 extra aan de verliesvoorziening is toegevoegd.

Burgemeester Venemastraat – Meeden 
Dit plan betreft 6 vrije kavels. In 2022 is de laatste kavel verkocht waarmee eind 2022 de grondexploitatie is afgesloten.

Graauwedijk - Overschild
In de Structuurvisie Overschild 2018-2028 is de wens opgenomen om voldoende ruimte te hebben om eventuele ruimtelijke verschuivingen als gevolg van de grootschalige versterkingsoperatie in het dorp Overschild mogelijk te maken. Een deel van deze ruimte wordt opgevangen door het schuiven binnen de huidige grenzen van het dorp. Voor een ander deel is besloten om een beperkte uitbreiding aan de rand van het dorp te realiseren. Het gaat om een blok van 5.700 m2 aan de Graauwedijk. Op deze locatie is ruimte voor de bouw van 4 woningen. Het gaat op dit moment om het verplaatsen van 3 woningen waarvoor in het dorp zelf minder ruimte aanwezig is. De betrokken eigenaren krijgen voorrang bij de verwerving. In 2022 zijn de gronden aangekocht, is de locatie bouwrijp gemaakt en zijn de eerste afspraken met de aanstaande kopers gemaakt. De vierde kavel blijft voorlopig onverkocht, omdat hier nu de tijdelijke toegangsweg naar de tijdelijke huisvesting van NCG ligt. De grondexploitatie loopt budgettair neutraal.

Rengerspark – Kolham
Dit plan is in 2018 overgenomen uit de samenwerking met Groningen. In 2022 zijn drie kavels verkocht met een totale opbrengst van € 781.000. In de grondexploitatie was rekening gehouden met € 2.376.000 aan grondverkopen. Het verschil schuift door naar 2023. Op dit moment zijn nog tien kavels beschikbaar. Van deze 10 zijn 9 kavels onder optie. Vrijwel zeker is dat 7 kavels in 2023 verkocht zullen worden. In 2021 is in fase 3 het laatste deel van de A. Einsteinlaan aangelegd. Door vertraging in de verkopen is over 2022 maar voor € 152.000 winst genomen, begroot was een bedrag van € 1.021.000. De verwachting is dat door het opschuiven van verkopen van 2022 naar 2023 de winstneming over 2023 aanzienlijk hoger zal zijn.

Bouwkavel Laan der Kruisheren in Harkstede
We hebben een bouwkavel aan de Laan der Kruisheren in Harkstede ter grootte circa 1.414 m² grenzend aan de particuliere woningbouwontwikkeling Eilandrijk. De bouwkavel is bouwrijp gemaakt en staat in de verkoop.

In onderstaande tabel is een financieel overzicht van de lopende grondexploitaties van onze gemeente opgenomen op basis van de prognoses uit de MPG 2023. Zoals benoemd is het totaal van de af te dekken verliezen en te nemen winsten in de MPG 2023 is over 2022 € 1,6 miljoen nadelig. Dit komt vooral door een lagere winstneming op Rengerspark van € 1,1 miljoen, omdat een aantal begrote verkopen opschuiven naar volgend jaar. Daarnaast is door de landelijke inflatie en de stijging van bouwkosten op de grondexploitatie een inflatiecorrectie doorgevoerd waardoor er € 500.000 extra gestort is in de verliesvoorzieningen. De afboeking door afsluiting van de grondexploitatie Burg. Venemastraat van € 149.000 is opgevangen door de vrijval van de verliesvoorziening van € 170.000. De afsluiting van de grondexploitatie Julianapark is binnen budget gebleven en heeft voor het resultaat vrijwel geen effect. 

Het bedrag aan te dekken verliezen voor de grondexploitaties tezamen met de voorziening Sanering Stadshart Hoogezand is met € 516.000 toegenomen tot € 7.363.000. Dit betreft een indexering over 2022 van € 130.000, een toename van € 556.000 door de uitkomsten MPG 2023 van de grondexploitaties met een tekort dat is veroorzaakt door een doorgevoerde inflatiecorrectie en de vrijval van verliesvoorziening Burg. Venemastraat van € 170.000. Voor de dekking van de saneringskosten in het stadshart is saneringsvoorziening Stadshart beschikbaar. Dit is het restant van de oude voorziening stadshart uit 2018 en is bedoeld om saneringskosten in het stadshart te dekken. De saneringskosten maken geen onderdeel uit van de grondexploitatie Stadshart Hoogezand. In 2022 hebben in het centrumgebied geen saneringen plaatsgevonden. Het resterende deel van de voorziening van € 361.000 blijft beschikbaar voor saneringen binnen Stadshart Hoogezand. 

In de onderstaande tabel staan de boekwaarden van de grondexploitaties aan het begin en einde van verslagjaar 2022 en de verwachte eindresultaten op eind- en contante waarde. Uit het overzicht blijkt dat de boekwaarde van het totaal van de bouwgronden in exploitatie is afgenomen van € 9.699.000 naar € 8.114.000 per eind 2022. Dit komt in grote mate door grondverkopen vanuit de grondexploitaties IJsbaan, Rengerspark, Verlengde Veenlaan, Tolweg en De Vosholen fase 2 deelplan 1. Mede hierdoor en door stortingen in de verliesvoorzieningen daalt ook de balanswaarde. Voor de grondexploitaties Tolweg, Rengerspark, Vosholen fase 2 deelplan 1 en Drevenhof is de verwachting dat voor de resterende looptijd nog € 6.071.000 winst wordt genomen. Voor de tekorten op de verliesgevende grondexploitaties is totaal € 7.002.000 aan verliesvoorzieningen getroffen. Dit is exclusief de voorziening sanering Stadshart. Deze voorziening niet voor het dekken van een tekort maar wordt ingezet voor dekking van saneringskosten in het centrumgebied van Hoogezand waarna de gesaneerde gronden ingebracht worden in de grondexploitatie Stadshart.

Het BBV schrijft de methode van winstnemen voor, namelijk de POC-methode (Percentage of Completion). Dit betekent in het kort dat voor winstgevende grondexploitaties een ‘zekere’ winst genomen moet worden op basis van de financiële voortgang van het project (% gerealiseerde kosten * % gerealiseerde opbrengsten * geraamde winst). De in het verleden eventueel reeds genomen winsten worden van de berekende ‘zekere’ winst afgetrokken. Ook voorziene risico’s kunnen van dit resultaat worden afgetrokken, mits deze goed zijn onderbouwd. Op basis van de POC-methode is in 2022 voor de grondexploitaties Tolweg, Rengerspark, De Vosholen deelplan 1 en Drevenhof totaal € 227.000 winst genomen. Dat is € 1,1 mln. lager dan begroot. Dit komt doordat een aantal verwachte grondverkopen, vooral bij Rengerspark, opschuiven naar 2023. Door het opschuiven van verkopen naar 2023 wordt voor komend jaar een hogere winstneming verwacht.

De Vosholen fase 2 deelplan II
Deze locatie ligt tussen De Vosholen deelplan I en de Kleinemeersterstraat. De locatie is grotendeels in eigendom van de gemeente. Voor dit gebied moet de bestemming nog worden aangepast. Daartoe is een bestemmingsplan opgesteld en in procedure gebracht. De grondexploitatie is in december 2022 vastgesteld en start per 1 januari 2023.

Herstructurering Hoogezand Noord
In 2021 is NPG-geld ontvangen om de herstructurering van Hoogezand Noord te kunnen realiseren. Een van de hoofdopgaven is het aantrekkelijk maken van de entree van Hoogezand vanaf de A7 en de Kerkstraat. In 2023 wordt het eerste deelplan opgepakt. Ook zal Groninger Huis haar eigendom langs de Kerkstraat verbeteren, zowel visueel als wat betreft woonkwaliteit. Bovendien wordt ook mogelijk gemaakt dat Lefier haar woningvoorraad kan vernieuwen in de Zeeheldenbuurt West. Inmiddels zijn percelen met opstallen aan de Van Spilbergenkade en de Van Neckstraat aangekocht om ontwikkeling mogelijk te maken. 

Bedrijventerrein De Gouden Driehoek – Zuidbroek
Gouden Driehoek PPS is voorbehouden aan de Ontwikkelingsmaatschappij De Gouden Driehoek BV. Hiervoor is een publiek private samenwerking aangegaan. Hier ligt geen gemeentelijke grondexploitatie aan ten grondslag. 

Vrijkomende locaties
Door een viertal ontwikkelingen komen er gebouwen en locaties beschikbaar voor transformatie. Uiteraard is het gemeentehuis in Hoogezand in gebruik genomen, waardoor andere huisvesting overbodig is geworden voor huisvesting van gemeentelijke diensten. Hetzelfde geldt voor nieuw gebouwde scholen en MFA’s, hierdoor worden gebouwen niet meer gebruikt voor scholingsdoeleinden. Ook leidt het in ontwikkeling zijnde beleid maatschappelijke huisvesting tot de mogelijkheid enkele gebouwen af te stoten of te herontwikkelen. Tot slot blijken er nog locaties beschikbaar vanuit het verleden voor herontwikkeling of herinvulling. Voor deze opstallen en locaties worden plannen gemaakt in samenspraak met bewonersorganisaties en omwonenden, waarbij de locaties binnen de bebouwde kom vaak worden getransformeerd naar aanvullende woningbouw om invulling te geven aan de druk op de woningmarkt. De plannen worden momenteel uitgewerkt en zullen in 2023 aan uw raad worden voorgelegd.

De risico’s hebben betrekking op de kosten en opbrengsten die specifiek binnen een grondexploitatie kunnen worden erkend. Het totaal aan risico’s bedraagt € 1.229.000. De risico's hebben de volgende oorzaken: 

• IJsbaan: extra parkeren nodig ten koste van uitgeefbaar en extra kosten openbaar gebied;
• Tolweg: onvoorziene uitgaven;
• Verlengde Veenlaan: Verkopen blijven achter op prognose en onvoorziene uitgaven;
• Rengerspark: ramingen voor bouw- en woonrijp maken sluiten niet aan bij de aannemingssommen en onvoorziene uitgaven;
• Stadshart Hoogezand: hogere kosten voor andere inrichting van vlek 3;
• Graauwedijk Overschild: aanbesteding woonrijp maken valt hoger uit;
• Drevenhof: ramingen voor bouw- en woonrijp maken sluiten niet aan bij de aannemingssommen en onvoorziene uitgaven;
• De Vosholen II deelplan 1: langere looptijd & tegenvallende grondopbrengsten;
• De Vosholen II deelplan 2: tegenvallende grondopbrengsten.