3.7 Paragraaf Grondbeleid

Voor de gehele looptijd van een grondexploitatie worden jaarlijks de kosten en opbrengsten in iedere jaarschijf gecorrigeerd met de inflatie. De te betalen rente wordt ook jaarlijks geactualiseerd op basis van de geldende wetgeving in het BBV. De waarde aan het einde van de looptijd wordt teruggerekend naar vandaag. Daardoor worden exploitaties met verschillende looptijden onderling goed vergelijkbaar. 

De parameters waarmee gerekend is in de MPG 2025 zijn: 

1. Eenmalige ophoging restantbegroting van 4%;
2. Kostenstijging 2,7% per jaar;
3. Opbrengstenstijging 1,5% per jaar;
4. Rekenrente 0,25% per jaar;
5. Discontovoet (terugrekenen naar de waarde van heden ofwel contante waarde) 2% per jaar bij grondexploitaties met een tekort, bij grondexploitaties met winst wordt teruggerekend met 0,25%, gelijk aan de rekenrente. 

De eenmalige ophoging van 4% voor de restbegrotingen is noodzakelijk om de prijsstijgingen van de afgelopen jaren te dekken. Voor de grondexploitaties is de kostenstijging verhoogd naar 2,7%. De Macro Economische Verkenningen van het CPB stellen dat voor de jaren tot en met 2028 een CPI wordt verwacht van gemiddeld 2,7%. Uiteindelijk zullen de grondprijzen mee moeten met de sterke kostenstijgingen, om langdurig de grondprijzen achter te laten lopen op de kosten is niet conform de markt. Daarom wordt een opbrengstenstijging van 1,5% opgenomen, nog wel wat onder de kostenstijging van 2,7%. De rekenrente van 0,25% is gebaseerd op de omslagrente. Er is geen sprake van projectfinancieringen met afwijkende rentevoeten. De berekening naar de waarde van heden vindt plaats tegen de wettelijk voorgeschreven disconteringsvoet van 2%, zijnde het meerjarige streefpercentage van de Europese Centrale Bank voor inflatie binnen de Eurozone. Bij winstgevende grondexploitaties wordt hierop afgeweken, daar wordt de rekenrente van 0,25% gehanteerd. 

IJsbaan – Sappemeer
Alle kavels zijn verkocht. Het woonrijp maken is inmiddels gestart. De verwachting is dat de grondexploitatie eind 2025 wordt afgesloten. Het negatieve resultaat van de exploitatie op contante waarde ten opzichte van de MPG 2024 is vrijwel gelijk gebleven. De benodigde stand van de verliesvoorziening per eind 2024 komt uit op € 4.438.000.  

Stadshart Hoogezand
Sinds eind jaren ‘90 wordt gewerkt aan het bouwen en afronden van het stadshart van Hoogezand. De nadruk lag in eerste jaren op het zuidelijk deel rondom winkelcentrum De Hooge Meeren. In 2017 is besloten het noordelijk deel van het stadshart programmatisch aan te pakken. Hiervoor is een beeldkwaliteitsplan gemaakt en zijn partners gevonden die samen met de gemeente de uitvoering van dit plan op willen pakken. Eind 2017 zijn de Gemeente en Geveke daartoe een samenwerking aangegaan. Dit is vastgelegd in samenwerkingsovereenkomst (SOK). In deze overeenkomst is vastgelegd om het gebied samen stapsgewijs te ontwikkelen met gelijkwaardige verantwoordelijkheid en samen even risicodragend. De planonderdelen ten zuiden van het spoor zijn inmiddels grotendeels ingevuld als aantrekkelijke en gewilde woonmilieus en de opwaardering van de openbare ruimte is klaar. In het gebied ten noorden van het spoor is in 2021 het pand aan de Kerkstraat 38a gesloopt. In 2021 is ook begonnen opnieuw naar de ontwikkelvlekken in dit deel van het gebied te kijken. De tijd is veranderd en daarmee ook de vraag naar woningen. Het is daarom nodig om de in 2017 gemaakte plannen kritisch te bekijken op kwaliteit en uitvoerbaarheid. We bekijken de oorspronkelijke plannen van vlek 3, 4, 5 en 7 opnieuw en maken nieuwe keuzes ten aanzien van de ontwikkeling van het gebied. Dit betekent ook dat financieel een wijziging plaatsvindt ten aanzien van de huidige grondexploitatie. Deze gewijzigde grondexploitatie wordt apart ter vaststelling in 2025 aangeboden aan de raad. Voor vlek 9 is het bestemmingsplan vastgesteld. 

Het negatieve resultaat van de exploitatie op contante waarde ten opzichte van de MPG 2024 is gedaald met € 41.000. De benodigde stand van de verliesvoorziening per eind 2024 komt uit op € 356.300.  

Tolweg – Muntendam
In 2024 zijn 11 kavels verkocht. Het nog te realiseren programma per 1-1-2025 bestaat uit 16 woningen. Alle 16 kavels zijn onder optie. In fase 2, gebied 2, moet de openbare ruimte nog volledig worden aangelegd. Voor dit deel van fase 2 geldt dat nog een bestemmingsplan vastgesteld moet worden. Ook wordt een bestemmingsplanwijziging gemaakt op een deel van de eerste fase. Deze maakt het mogelijk om flexibel te verkavelen in het laatste deel van Fase 1. Op deze exploitatie is eind 2024 € 41.000 winst genomen (was begroot € 206.900). De lagere winstneming komt vooral door lagere renteopbrengsten. 

Verlengde Veenlaan – Slochteren
In 2023 is het bestemmingsplan met beeldkwaliteitsplan vastgesteld en op de eerste fase zijn op 1 na alle kavels verkocht. De resterende kavel is onder optie. In 2024 is fase 2 bouwrijp gemaakt en is overgegaan op de verkoop van de resterende kavels 10 kavels. Het voorziene tekort is verlaagd met € 338.500 ten opzichte van de MPG 2024. De benodigde stand van de verliesvoorziening op contante waarde per eind 2023 komt hiermee op € 2.144.400.  

Rengerspark – Kolham
In 2024 is 2.800 m2 aan bedrijventerrein verkocht. Helaas is een optant van een grote kavel afgehaakt, waardoor er ruim 5 hectare bedrijventerrein weer beschikbaar komt. Hiervoor wordt een nieuwe kavelverdeling vastgesteld. Deze kavels komen in 2025 op de markt voor verkoop. Door uitstel in de kavelverkopen en door lagere renteopbrengsten moest over 2024 € 111.500 aan winstneming teruggeboekt worden. 

De Vosholen fase 2 deelplan 1 - Sappemeer
De Vosholen fase 2 betreft het gehele gebied tussen Vosholen fase 1 en de Kleinemeersterstraat te Sappemeer. Deelplan 1 is het westelijk deel van het plangebied gelegen tussen Vosholen fase 1 en de Croonhoven. Deelplan 1 heeft al een woonbestemming. De grondexploitatie biedt ruimte voor de ontwikkeling van 34 woningen. Alle gronden zijn verkocht. Hierdoor kon in 2024 € 163.500 winst worden genomen. De bouw is in volle gang, de verwachting is dat de grondexploitatie eind 2027 wordt afgesloten. 

Drevenhof – Hoogezand
Project de Drevenhof in Hoogezand bestaat uit 12 levensloopbestendige woningen, te realiseren onder collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO). De kavels zijn verkocht aan de CPO en de bouw is inmiddels gereed. In 2025 wordt de laatste hand gelegd aan het woonrijp maken en kan de grondexploitatie eind 2025 worden afgesloten. Op deze exploitatie is in 2024 € 64.500 winst genomen. 

Herstructurering Hoogezand Noord
De hoofdopgaven voor dit gebied zijn het aantrekkelijk maken van de entree van Hoogezand vanaf de A7 en de Kerkstraat, verbetering van de woningvoorraad en openbare ruimte (klimaat adaptief en ingericht op bewegen en ontmoeten). In 2024 is door de raad de eerste grondexploitatie voor deze gebiedsontwikkeling vastgesteld waarin in aansluiting op de eerder vastgestelde omgevingsvisie een aanvang wordt gemaakt met de herontwikkeling van de Spilbergenkade, de voormalige Agrifirm-locaties aan de van Neckstraat 3 en 11 en in aansluiting daarop de mogelijkheid om ook de gemeentewerflocatie te kunnen transformeren. De omgevingsvisie staat een ‘organische gebiedsontwikkeling’ voor. Dat houdt in dat plaatselijke bedrijven niet actief worden uitgeplaatst. Binnen het project wordt ook tijdelijk gebruik gemaakt van het aangekochte vastgoed ten behoeve van functies welke bij de wijk passen en een bijdrage kunnen leveren aan de gebiedsontwikkeling. 

Maatregelen aan de kade, de A7, de Kerkstraat (incl. opheffen tankstation) en het aangrenzende park maken ook onderdeel uit van de gebiedsopgave. De maatregelen in het park zijn inmiddels grotendeels uitgevoerd of in uitvoering. Voor de herstructurering van de Zeeheldenbuurt-West en voor maatregelen in De Houtmanstraat werd naast de grondexploitatie in 2022 reeds krediet verstrekt, welke naar verwachting in 2025 geactualiseerd zal moeten worden. Voor Zeeheldenbuurt West is in 2024 een samenwerkingsovereenkomst gesloten met de woningbouwcorporaties Lefier en Het Groninger Huis waarin afspraken gemaakt worden over het aanwenden van het gemeenschappelijk bezit van partijen ten behoeve van de realisatie van de grondexploitatie en de herstructurering. Voor 2025 is een tender in voorbereiding voor het selecteren van een marktpartij voor de Zeeheldenbuurt-West en wordt ook een eerste publicatie van de aanpassing van het omgevingsplan voorzien. Vanaf 2027 wordt de eerste kaveluitgifte verwacht. De gebiedsontwikkeling wordt mede mogelijk gemaakt door toegezegde middelen van het Nationaal programma Groningen en een Rijksbijdrage aan infrastructurele maatregelen ten behoeve van woningbouw (geluidsmaatregel A7). Zonder deze bijdragen en de gemeentelijke investering in de herstructureringsopgave zou een sluitende grondexploitatie niet mogelijk zijn. 

Werfkade Martenshoek
In 2024 is een prijsvraag uitgeschreven voor ontwikkeling van het terrein tussen de Molendijk en de Werfkade. Het betreft een vervuilde locatie en om deze reden is het een uitdaging om een goed en haalbaar plan voor de locatie te ontwikkelen. Er hebben zich twee projectontwikkelaars gemeld en we zijn momenteel met één van deze partijen in gesprek.

Overige bouwgronden in exploitatie
Een bouwkavel aan de Laan der Kruisheren in Harkstede ter grootte circa 1.414 m² grenzend aan de particuliere woningbouwontwikkeling Eilandrijk is in 2024 verkocht.