3.7 Paragraaf Grondbeleid

De paragraaf grondbeleid geeft de visie op het grondbeleid weer en inzicht in de realisatie van de bestuurlijke doelstellingen. Het gemeentelijk grondbeleid is opgenomen in de Nota Duurzaam Grondbeleid 2019-2024. Deze zal begin 2025 geactualiseerd zijn. De nota stelt de kaders en het mandaat van het college vast. De basis voor het grondbeleid is de Woonvisie die door uw raad is vastgesteld. Volgens deze visie zijn meer woonvormen en ingrepen in de fysieke leefomgeving nodig om de woonkwaliteit te verbeteren. 

Alle lopende grondexploitaties (bouwgronden in exploitatie) worden jaarlijks geactualiseerd in de Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG). De begroting 2025-2028 is gebaseerd op de MPG 2024 die in juli 2024 door uw raad is vastgesteld.

Het beheersen van de financiën rondom grondexploitaties is geregeld in het BBV. Volgens deze voorschriften moet een verwacht verlies worden opgevangen door het treffen van een voorziening.
Winsten worden genomen naar rato van de voortgang van de exploitatie. Uit de reserve grondexploitaties worden deze verliesvoorzieningen gedekt. De reserve wordt gevoed met de winstnemingen.

IJsbaan – Sappemeer
De IJsbaanlocatie is een nieuwbouwproject in Sappemeer. In 2023 zijn de laatste kavels verkocht. Het laatste deel van de wijk wordt in 2024 en 2025 woonrijp gemaakt omdat hier niet meer gebouwd wordt. Dit betreft de aanleg van groen, parkeerplaatsen, voetpaden en een speeltuin en de aansluiting met de Noorderstraat. Eind 2025 zal de grondexploitatie zijn afgesloten. 

Stadshart Hoogezand
Sinds eind jaren ‘90 wordt gewerkt aan het bouwen en afronden van het stadshart van Hoogezand. De nadruk lag in eerste jaren op het zuidelijk deel rondom winkelcentrum De Hooge Meeren. In 2017 is besloten het noordelijk deel van het stadshart programmatisch aan te pakken. In dat gebied zijn lege plekken ontstaan en er staan panden die slecht onderhouden zijn. Het ziet er verpauperd uit en dat draagt niet bij aan de leefbaarheid in dat deel van Hoogezand. De Kerkstraat en omgeving is ook de toegang tot het Stadshart. Als we die toegang verbeteren wordt het Stadshart aantrekkelijker. Hiervoor is een beeldkwaliteitsplan gemaakt en zijn partners gevonden die samen met de gemeente de uitvoering van dit plan op willen pakken. Eind 2017 zijn de Gemeente en Geveke daartoe een samenwerking aangegaan. Dit is vastgelegd in samenwerkingsovereenkomst (SOK). In deze overeenkomst is vastgelegd om het gebied samen stapsgewijs te ontwikkelen met gelijkwaardige verantwoordelijkheid en samen even risicodragend. De planonderdelen ten zuiden van het spoor zijn inmiddels grotendeels ingevuld als aantrekkelijke en gewilde woonmilieus en de openbare ruimte is opgewaardeerd. 
We verwachten in vlek 9 te kunnen starten met de bouw van 15 sociale huurappartementen. Hiernaast voorzien we een herijking van het totale programma waarin voornamelijk vlek 3 een nieuwe invulling krijgt. Dit heeft ook gevolgen voor de bijbehorende grondexploitatie. Deze herijking wordt in 2024 of 2025 aan uw raad ter besluitvorming aangeboden.  

De Vosholen fase 2 deelplan 1
De Vosholen fase 2 betreft het gehele gebied tussen Vosholen fase 1 en de Kleinemeersterstraat te Sappemeer. Deelplan 1 is het westelijk deel van het plangebied gelegen tussen Vosholen fase 1 en de Croonhoven. Deelplan 1 heeft al een woonbestemming en bevat twee stroken gronden: fase 1 en fase 2. De grondexploitatie die in 2021 is vastgesteld biedt ruimte voor de ontwikkeling van 34 woningen.  De grondexploitatie sluit met een positief saldo. De gronden zijn al bouwrijp gemaakt en fase 1 is verkocht en de woningen zijn opgeleverd. De verwachting is dat de resterende gronden (2e fase) eind 2024 verkocht zullen zijn. Fase 1 zal na de bouwvak 2024 woonrijp gemaakt worden, wanneer de 2e fase volledig ontwikkeld is zal deze ook woonrijp worden gemaakt. Nadat een gedeelte woonrijp gemaakt is, zal het overgedragen worden aan BOR.

De Vosholen fase 2 deelplan 2
Deelplan 2 is het oostelijk deel gelegen tussen de Croonhoven en de Kleinemeersterstraat. De locatie is grotendeels in eigendom van de gemeente. Het bestemmingsplan is in februari 2024 onherroepelijk geworden. De grondexploitatie is in december 2022 vastgesteld en is gestart per 1 januari 2023. In 2024 zal de 1e fase bouwrijp worden gemaakt. Naar verwachting zullen hier begin 2025 de eerste woningen gefaseerd ontwikkeld worden. Voor de grondexploitatie is in 2024 een Woningbouw Impuls Subsidie ontvangen welke dekking geeft op het financieel tekort.

Tolweg – Muntendam
Aan de zuidzijde van Muntendam is de uitleglocatie Tolweg in ontwikkeling. Het gebied bevindt zich tussen de Tolweg, de Bovenweg, de OBS Burg. Verkruisen en het gebied Tussen de Venen. Het plan is ontsloten via de Bovenweg en heeft aan de west- en zuidzijde een groengebied welke grenst aan het exploitatiegebied. De Tolweg betreft alleen woningbouw in een redelijk ruim opgezet plan met veel groen. De woningbouw wordt zowel projectmatig als particulier ontwikkeld. Het programma bestaat uit twee-onder-één-kappers en vrijstaande woningen. In fase 2, gebied 2, zal de openbare ruimte volledig worden aangelegd. Voor dit deel van fase 2 is een bestemmingsplan vastgesteld. Ook wordt een bestemmingsplanwijziging gemaakt op een deel van de eerste fase. Deze maakt het mogelijk om flexibel te verkavelen in het laatste deel van Fase 1. De planning is dat beide bestemmingsplannen in 2025 zijn afgerond. De looptijd van de grondexploitatie is tot en met 2026. In fase 2 worden 28 wooneenheden gerealiseerd voor zowel particuliere als projectmatige ontwikkeling.

Verlengde Veenlaan – Slochteren
Aan de westzijde van Slochteren is de uitbreidingslocatie Verlengde Veenlaan in ontwikkeling. Het gebied bevindt zich ten westen van de provinciale weg N387 ter hoogte van Slochteren. Aan beide zijden van de bestaande weg Verlengde Veenlaan is plaats voor verschillende soorten woningen op flexibele kavels. Op basis van gesprekken met de bewonersgroep en de gemeente is een voorstel opgesteld voor de inpassing van nieuwe kavels. Met dit voorstel is ook de impact op het landschap getoetst. Er is een gezamenlijk gedragen concept beeldkwaliteitsplan opgesteld. Naar aanleiding van de gepleegde participatie is het bestemmingsplan gewijzigd en in 2023 vastgesteld. Het plan biedt ruimte voor in totaal 23 woningen welke in 2 fasen gerealiseerd wordt. Op de 1e fase bevinden zich 13 kavels waarvan 11 zijn verkocht en bebouwd, de overige 2 kavels zijn nog onder optie. Voor het einde van 2024 is de gehele 1e fase woonrijp gemaakt en kan het overgedragen worden aan BOR als zijnde te onderhouden areaal.
Op de 2e fase bevinden zich 10 kavels welke begin 2024 bouwrijp zijn gemaakt voor woningbouw. Na de zomervakantie worden deze kavels met een loting aangeboden aan de particuliere markt. Voor 2025 is de verwachting dat al deze woningen onder optie zijn genomen en een deel in ontwikkeling is.

Graauwedijk – Overschild
Aan de oostzijde van Overschild is een kleine uitbreidingslocatie voorzien. Het gaat om een plan voor 4 woningen waarvan 3 woningen nu kunnen worden gerealiseerd. De verkoop van de kavel voor de vierde woning kan pas plaatsvinden als de toegangsweg naar de tijdelijke huisvesting opgeheven wordt. De extra bouwruimte is in eerste instantie bedoeld ter ondersteuning van het versterkingsprogramma voor Overschild. Deze is nodig vanwege de gevolgen die de jarenlange gaswinning heeft op de veiligheid van de huizen in het dorp.

Rengerspark – Kolham
Dit bedrijventerrein is in 2018 overgenomen uit een samenwerking met de gemeente Groningen. In 2024 is een optie van ruim 4,5 hectare teruggegeven aan de gemeente. Deze gronden worden herverkaveld en vanaf 2024 opnieuw in de markt gezet.

Drevenhof – Hoogezand
Project de Drevenhof in Hoogezand bestaat uit 12 levensloopbestendige woningen, te realiseren onder collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO). De kavels zijn in 2023 verkocht aan de CPO en de bouw van de woningen is gestart. We verwachten dat de woningen in 2024 zijn gebouwd. Daarna zal de gemeente het gedeelte van het plan dat openbaar gebied blijft, gaan inrichten en beheren.

Werfkade – Hoogezand
Dit betreft de hoek van de Werfkade en de Sluiskade in Hoogezand (Martenshoek). Het is een braakliggend terrein dat in eigendom is van de gemeente. Ontwikkelende partijen zijn via een prijsvraag uitgenodigd om een plan in te dienen voor de locatie. De prijsvraag loopt tot 1 september 2024. De gemeente zal vervolgens de winnaar bekend maken zodat kan worden gestart met de realisatie van de plannen. De grondexploitatie voor de Werfkade is eind 2023 vastgesteld.

Vrijkomende Locaties
Na de vaststelling van het Plan van Aanpak Vrijkomende Locaties, inclusief bijbehorende deelexploitaties, is het Programma in 2024 ingericht en is gestart met de voorbereidingen van de locaties in fase 1 ten behoeve van woningbouw. In het programma staat een gebiedsgerichte participatieve aanpak centraal. Voor de fase 1 locaties zijn ideeën, zorgen en aandachtspunten opgehaald als input voor de kaders voor herontwikkeling. Deze kaders worden omgezet in (ontwerp) omgevingsplannen en kavelpaspoorten. Afhankelijk van de voortgang van deze producten per locatie worden nieuwe participatieavonden georganiseerd. Voor de locatie Waterman is een koopovereenkomst afgesloten en start in het najaar 2024 de bouw. Oplevering wordt verwacht medio 2025. Voor twee locaties, Kolham en Slochteren, zullen zelfbouwkavels in de verkoop gaan. Voor vijf locaties wordt een tender, selectie van een marktpartij, georganiseerd. De verwachting is dat medio 2025 voor deze locaties verschillende koopovereenkomsten zijn afgesloten. Voor drie andere locaties wordt momenteel afgewogen welke strategie zal worden gehanteerd. Het Programma draagt bij aan de woningbouwopgave van de gemeente.

Herstructurering Hoogezand Noord
In april 2024 is een grondexploitatie vastgesteld voor fase 1.1 en een deel van fase 1.2 van Hoogezand Noord (Zeeheldenbuurt West, de bedrijvenzone langs het Winschoterdiep tussen Kerkstraat en Rembrandtlaan en herinrichtingsmaatregelen in het park). De hoofdopgave is het aantrekkelijk maken van de entree van Hoogezand vanaf de A7 en de Kerkstraat door de aanpak van de bedrijvenzone langs het Winschoterdiep en de herstructurering van de bestaande woningvoorraad in de Zeeheldenbuurt en dat wat daar in samenhang voor nodig is in de openbare ruimte. Al eerder, in 2023, is het voornemen in een structuurvisie (Omgevingsvisie) vastgelegd om te komen tot een transformatie van bedrijven naar wonen, werken en recreëren voor de zone aan het Winschoterdiep. Inmiddels hebben we een drietal locaties verworven met het oog op de geplande herstructurering. Voor de sloop-nieuwbouw van sociale huurwoningen in Zeeheldenbuurt West werken we met de woningcorporaties Groninger Huis en Lefier aan een samenwerkingsovereenkomst (SOK). In een ambitiedocument worden de ambities voor dit gebied vastgelegd en bereiden we samen met de corporaties een tender voor.   
Nadat twee eerdere NPG aanvragen zijn toegekend, is in 2024 een 3e aanvraag voor NPG middelen gedaan. Ook zijn er middelen uit het Mobiliteitsfonds toegekend voor een geluidsvoorziening (A7) en heeft een deel van de toegekende bijdrage van het Volkshuisvestingsfonds voor verduurzaming van particuliere woningen betrekking op Hoogezand Noord. In de 2e helft van 2024 en 2025 voorzien we de procedure voor een omgevingsplan Zeeheldenbuurt West en civieltechnische voorbereidingen, de vaststelling van een samenwerkingsovereenkomst tussen gemeente en corporaties en de selectie van een marktpartij voor de nieuwbouwopgave in de Zeeheldenbuurt West (incl. Van Spilbergenkade). In het park wordt een Cruyff Court aangelegd. 

 

In onderstaande tabel is een financieel overzicht van de lopende grondexploitaties van de gemeente Midden-Groningen opgenomen op basis van de prognoses uit de MPG 2024.
Het totaalsaldo van de bouwgronden in exploitatie neemt af van € 8,1 miljoen naar -/- € 5.1 miljoen eind 2028. Dit komt voornamelijk door grondverkopen op Rengerspark, Tolweg, De Vosholen fase 2 deelplan 1, Verlengde Veenlaan en Vrijkomende locaties. Daarnaast worden in deze periode de volgende grondexploitaties afgerond: Stadshart Hoogezand, IJsbaan, De Vosholen deelplan 1, Graauwedijk Overschild, Werfkade Martenshoek en Drevenhof.

Boekwaardenverloop Bouwgronden in Exploitatie
Overzicht complexen
Complex	Begin 2025	Kosten 2025	Opbr. 2025	Eind 2025	Eind 2026	Eind 2027	Eind 2028	Eindwaarde
Stadshart Hoogezand	134	3.326	2.995	465	0	0	0	465
Ijsbaan	4.361	149	0	4.509	0	0	0	4.509
Tolweg	-1.097	114	795	-1.777	-2.449	-2.327	-2.243	-2.243
Verlengde Veenlaan	3.059	204	301	2.963	2.827	2.696	2.554	2.554
Rengerspark	-2.480	432	2.635	-4.683	-6.454	-6.087	-5.725	-5.725
De Vosholen fase 2 dp1	405	231	1.432	-796	-574	0	0	-574
De Vosholen fase 2 dp2	2.364	885	1.620	1.629	899	615	-6	610
Graauwedijk Overschild	126	0	130	-3	0	0	0	0
Drevenhof	-189	17	0	-172	0	0	0	-172
Werfkade Martenshoek	-146	148	0	2	0	0	0	2
Vrijkomende locaties	1.644	728	3.080	-709	264	-892	276	-432
Totaal bouwgrond in exploitatie	8.181	6.234	12.988	1.428	-5.487	-5.995	-5.144	-1.006
Bedragen x € 1.000

Voor de verliesgevende grondexploitaties IJsbaan, Verlengde Veenlaan, Stadshart Hoogezand, De Vosholen fase 2 deelplan 2 en tien deelgebieden binnen de vrijkomende locaties zijn verliesvoorzieningen getroffen. Tegenover het verwachte tekort van deze drie grondexploitaties staat een voorziening van € 10,0 miljoen per 1-1-2025. Dit is incl. 2% indexering ten opzichte van 1-1-2024. De gehanteerde bedragen zijn op basis van contante waarde. De waarde van de voorzieningen kan mogelijk wijzigen op basis van de uitkomsten van de MPG 2025. 
Voor dekking van saneringskosten in het stadshart van Hoogezand is een voorziening van € 361.000 beschikbaar. Dit is geen verliesvoorziening omdat de saneringen financieel geen onderdeel zijn van de grondexploitatie Stadshart Hoogezand. Toevoegingen en onttrekkingen worden verrekend met de bestemmingsreserve grondexploitaties.

Voorzieningen t.b.v. grondexploitaties
Grondexploitatie	stand per 1-1-2025
IJsbaan	4.528
Verlengde Veenlaan	2.533
Stadshart Hoogezand	405
De Vosholen II deelplan 2	638
Vrijkomende Locaties	1.560
Sanering Stadshart Hz.	361
Totaal	10.025
Bedragen x € 1.000

Centrumplan Muntendam
De plannen en uitgangspunten die in samenspraak met het dorp zijn opgesteld worden verder uitgewerkt in de ontwerpfase. Hiervoor wordt een ontwerpteam met externe adviseurs samengesteld. Dit is volgens de planning en stappenplan welke met de Raad is gedeeld. Voor de ontwikkeling van woningen is een intentieovereenkomst met Brands Bouw en ontwikkeling getekend, de komende periode werken we aan de invulling van een verdere samenwerking. Daarnaast heeft een initiatiefnemer voor een zorgbuurthuis en de ontwikkeling van zorggeschikte woningen boven het dorpshuis zich gemeld, hiermee verkennen we de mogelijkheden voor zowel het dorpshuis als herontwikkeling van het voormalige gemeentehuis. Met de huisartsen wordt een quickscan uitgevoerd in hoeverre de verhuizing naar het voormalige gemeentehuis voor zowel gemeente als huisartsen doelmatig is. Hierbij heeft de gemeente een faciliterende rol. Met juridische en notariële ondersteuning wordt gewerkt aan duidelijkheid over het beklemrecht wat rust op het voormalige gemeentehuis. De plannen die samen met het dorp tot stand zijn gekomen passen vooralsnog binnen de financiële kaders zoals vastgesteld.

Harkstede
Een toekomstvisie voor Harkstede en omgeving is in de maak in nauwe samenwerking met de omgeving en stakeholders. De verwachting is dat na de besluitvorming over de toekomstvisie een verdere samenwerking met de gemeente Groningen/Meerstad wordt opgezet voor het uitwerken van de deelopgave/deelproject “Aansluiting Meerstad met het dorp Harkstede”. Ook zullen eerste stappen worden gezet met de woningbouwopgave in Harkstede voortvloeiend uit de regionale woningbouwafspraken.

Het BBV schrijft de methode van winstnemen voor, namelijk de POC-methode (Percentage of Completion). Dit betekent in het kort dat voor winstgevende grondexploitaties een ‘zekere’ winst genomen moet worden op basis van de financiële voortgang van het project (% gerealiseerde kosten * % gerealiseerde opbrengsten * geraamde winst). De in het verleden eventueel al genomen winsten worden van de berekende ‘zekere’ winst afgetrokken. Ook voorziene risico’s kunnen van dit resultaat worden afgetrokken, mits deze goed zijn onderbouwd. Op basis van de POC-methode is de verwachting voor 2025 dat voor de grondexploitaties Tolweg, Rengerspark, De Vosholen fase 2 deelplan 1, Drevenhof en voor enkele deelgebieden binnen de vrijkomende locaties totaal € 2.553.000 winst kan worden genomen. De winsten worden gestort in de bestemmingsreserve grondexploitaties. De grondexploitatie Drevenhof is eind 2025 gereed. De Vosholen fase 2 deelplan 1 eind 2026 en Tolweg en Rengerspark eind 2028. De grondexploitatie Vrijkomende locaties loopt nog door tot en met 2032. De weergegeven bedragen zijn gebaseerd op de MPG 2024 en op contante waarde. 

Jaarlijks te nemen winst
Grondexploitatie	t/m 2024	2025	2026	2027	2028	totaal
Tolweg	1.645	238	248	57	38	2.226
Rengerspark	2.914	1.193	1.059	291	298	5.755
De Vosholen fase 2 deelplan1	139	333	103	0	0	575
Drevenhof	164	6	0	0	0	170
Vrijkomende Locaties	0	783	446	429	155	1.813
Totaal	4.862	2.553	1.856	777	492	10.539
Bedragen x € 1.000

Binnen de Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG) worden de financiële effecten van de risico’s in de grondexploitaties in beeld gebracht. De hoogte van de becijferde risico’s is opgenomen in de Paragraaf Weerstandsvermogen & Risicobeheersing.