3.7 Paragraaf Grondbeleid

Inleiding Grondbeleid

De paragraaf grondbeleid geeft de visie op het grondbeleid weer en inzicht in de realisatie van de bestuurlijke doelstellingen. Het gemeentelijk grondbeleid is opgenomen in de Nota Duurzaam Grondbeleid 2019-2024. De nota stelt de kaders en het mandaat van het college vast. De basis voor het grondbeleid is de Woonvisie die door uw raad is vastgesteld. Volgens deze visie zijn meer woonvormen en ingrepen in de fysieke leefomgeving nodig om de woonkwaliteit te verbeteren. 

Herziening grondexploitaties

Alle lopende grondexploitaties (bouwgronden in exploitatie) worden jaarlijks geactualiseerd in de Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG). De begroting 2023-2026 is gebaseerd op de MPG 2022 die in juli 2022 door uw raad is vastgesteld.

Winst en verlies

Het beheersen van de financiën rondom grondexploitaties is geregeld in het BBV. Volgens deze voorschriften moet een verwacht verlies worden opgevangen door het treffen van een voorziening. Winsten worden genomen naar rato van de voortgang van de exploitatie.

Grondexploitaties

IJsbaan – Sappemeer
Aan de noordzijde van Sappemeer is de uitleglocatie IJsbaan in ontwikkeling. Het gebied bevindt zich tussen het Winschoterdiep, de Noorderstraat, de Herenstraat en de Parkstraat. Het plan is ontsloten via de Noorderstraat en heeft aan de westzijde een grote waterpartij. De IJsbaan heeft alleen een woningbouwprogramma waarvan één bouwblok aan de overkant van de waterpartij ligt en ontsloten wordt via de Parkstraat. De woningbouw wordt grotendeels projectmatig ontwikkeld. De projectmatige ontwikkeling bestaat uit rijwoningen, twee-onder-één-kappers en vrijstaande woningen. Het woningbouwprogramma vanaf begin 2022 voorziet nog in 20 wooneenheden. Een ontwikkelaar heeft in 2022 een heel bouwblok aangekocht voor de realisatie van 14 twee-onder-een-kap en rijwoningen. Voor de meest zuidwestelijke kavel is ruimte voor drie vrije bouwkavels. Voor deze kavels gelden strengere stedenbouwkundige eisen vanwege de ligging in het lint en de entree van de wijk. De resterende vrije kavels worden in 2023 en 2024 verkocht. De grondexploitatie wordt naar verwachting eind 2024 afgesloten.

Stadshart Hoogezand
Sinds eind jaren ‘90 wordt gewerkt aan het bouwen en afronden van het stadshart van Hoogezand. De nadruk lag in eerste jaren op het zuidelijk deel rondom winkelcentrum De Hooge Meeren. In 2017 is besloten het noordelijk deel van het stadshart programmatisch aan te pakken. In dat gebied zijn lege plekken ontstaan en er staan panden die slecht onderhouden zijn. Het ziet er verpauperd uit en dat draagt niet bij aan de leefbaarheid in dat deel van Hoogezand. De Kerkstraat en omgeving is ook de toegang tot het Stadshart. Als we die toegang verbeteren wordt het Stadshart aantrekkelijker. Hiervoor is een beeldkwaliteitsplan gemaakt en zijn partners gevonden die samen met de gemeente de uitvoering van dit plan op willen pakken. Eind 2017 zijn de Gemeente en Geveke daartoe een samenwerking aangegaan. Dit is vastgelegd in samenwerkingsovereenkomst (SOK). In deze overeenkomst is vastgelegd om het gebied samen stapsgewijs te ontwikkelen met gelijkwaardige verantwoordelijkheid en samen even risicodragend. De planonderdelen ten zuiden van het spoor zijn inmiddels grotendeels ingevuld als aantrekkelijke en gewilde woonmilieus en is de openbare ruimte opgewaardeerd. In het gebied ten noorden van het spoor is eind 2021 het pand aan de Kerkstraat 38a gesloopt. In 2021 is ook begonnen opnieuw naar de ontwikkelvlekken in dit deel van het gebied te kijken. De tijd is veranderd en daarmee ook de vraag naar woningen. Het is daarom nodig om de in 2017 gemaakte plannen kritisch te bekijken op kwaliteit en uitvoerbaarheid. In 2022 bekijken we de oorspronkelijke plannen van vlek 3, 4, 5 en 7 opnieuw en maken we nieuwe keuzes t.a.v. de ontwikkeling van het gebied. Dit betekent ook dat financieel een wijziging plaats vindt t.a.v. de oorspronkelijke grondexploitatie. Deze herziene grondexploitatie wordt apart ter vaststelling aangeboden aan de raad. Voor vlek 9 gaat het bestemmingsplan ter inzage. Dit plan past binnen de kaders van het oorspronkelijke beeldkwaliteitsplan.

Julianapark - Hoogezand
Deze exploitatie zal eind 2022 afgerond zijn.

De Vosholen fase 2 deelplan 1
Deelplan 1 is het westelijk deel van het plangebied gelegen tussen Vosholen fase 1 en de Croonhoven. Deelplan 1 heeft al een woonbestemming. De grondexploitatie die in 2021 is vastgesteld biedt ruimte voor de ontwikkeling van 32 woningen. (dit was 34 maar 32 woningen zijn beter inpasbaar). De grondexploitatie sluit met een positief saldo. In 2021 is gestart met het bouwrijp maken en kan de bouwrijpe grond worden overgedragen aan een ontwikkelaar, die een bouwplan binnen de gemeentelijke kaders gaat realiseren.

Tolweg – Muntendam
Aan de zuidzijde van Muntendam is de uitleglocatie Tolweg in ontwikkeling. Het gebied bevindt zich tussen de Tolweg, de Bovenweg, de OBS Burg. Verkruisen en het gebied Tussen de Venen. Het plan is ontsloten via de Bovenweg en heeft aan de west- en zuidzijde een groengebied welke grenst aan het exploitatiegebied. De Tolweg heeft alleen woningbouwprogramma in een redelijk ruim opgezet plan met veel groen. De woningbouw wordt zowel projectmatig als particulier ontwikkeld. Het programma bestaat uit twee-onder-één-kappers en vrijstaande woningen. Er bevindt zich geen ander programma dan woningbouw in het plan. In fase 2, gebied 2, zal de openbare ruimte volledig worden aangelegd. Voor dit deel van fase 2 geldt dat nog een bestemmingsplan vastgesteld moet worden. Ook wordt een bestemmingsplanwijziging gemaakt op een deel van de eerste fase. Deze maakt het mogelijk om flexibel te verkavelen in het laatste deel van Fase 1. De planning is dat beide bestemmingsplannen in 2022 zijn afgerond. De looptijd van de grondexploitatie is tot en met 2026. In fase 2 zullen 28 wooneenheden gerealiseerd worden. 

Verlengde Veenlaan – Slochteren
Aan de westzijde van Slochteren is de uitbreidingslocatie Verlengde Veenlaan in ontwikkeling. Het gebied bevindt zich ten westen van de provinciale weg N387 ter hoogte van Slochteren. Aan beide zijde van de bestaande weg Verlengde Veenlaan is plaats voor verschillende soorten woningen op flexibele kavels. Op basis van gesprekken met de bewonersgroep en de gemeente is een voorstel opgesteld voor de inpassing van nieuwe kavels. Met dit voorstel is ook de impact op het landschap getoetst. Er is een gezamenlijk gedragen concept beeldkwaliteitsplan opgesteld. Dit leidde tot een nieuwe uitgiftekaart en vormt de onderlegger voor twee inrichtingsprincipes van de kavels: Lintbebouwing en Erven. Het voorstel maakt het mogelijk dat de twee indelingsprincipes worden gecombineerd in de uiteindelijke situatie. Het plan biedt ruimte voor 23 woningen. Tot en met 2021 zijn 3 kavels verkocht. Voor 2023 is de verwachting dat we minimaal hetzelfde aantal verkopen.

Burgemeester Venemastraat – Meeden
Deze grondexploitatie is eind 2022 afgesloten. Begin 2022 is de laatste kavel verkocht. Het betreft een ontwikkeling aan de zuidwestzijde van Meeden. Het plan voorziet in 6 ruime kavels gelegen aan de Burgemeester Venemastraat. met een parkstructuur achter de kavels die bereikbaar is via een pad tussen twee kavels dat aansluit op bestaande groenstructuren. In het stedenbouwkundig plan is een 7de kavel gelegen. Deze valt echter buiten het exploitatiegebied en is daarom niet meegenomen in de exploitatie.

Graauwedijk - Overschild
Aan de oostzijde van Overschild is een kleine uitbreidingslocatie voorzien. Het gaat om een plan voor 4 à 5 vrijstaande woningen. De ruimte is in eerste instantie bedoeld ter ondersteuning van het versterkingsprogramma voor Overschild. Deze is nodig vanwege de gevolgen die de jarenlange gaswinning heeft op de veiligheid van de huizen in het dorp.

Rengerspark – Kolham
Dit plan is in 2018 overgenomen uit de samenwerking met Groningen. We zien lokaal en regionaal dat de vraag naar bedrijfskavels groot is. Inmiddels liggen op alle nog te verkopen kavels een optie. Er is veel interesse voor bedrijfskavels op Rengerspark wat resulteerde in aanzienlijke verkopen in 2022 (€ 4,1 miljoen). We hopen dat een groot deel van de resterende opties in 2023 omgezet kunnen worden naar concrete verkopen.

Drevenhof - Hoogezand
In 2021 is samen met een groep particulieren een gewerkt aan de ontwikkeling van project de Drevenhof in Hoogezand. Het gaat om een project van 12 levensloopbestendige woningen, te realiseren onder collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO). De grond is in eigendom van de gemeente. Er ligt na een lange voorbereidingstijd een concreet plan van initiatiefnemers dat positief is ontvangen door de gemeentelijke organisatie. De grondexploitatie is in juni 2022 door de raad vastgesteld. Er is overeenstemming over de grondprijs en uitvoering van werkzaamheden en er ligt een reserveringsovereenkomst met de initiatiefnemers. Het project zal in 2023 bouwrijp zijn gemaakt en de kavels verkocht.

Overige bouwgronden in exploitatie

Er zijn voor 2023 geen overige bouwgronden in exploitatie.

Financieel

In onderstaande tabel is een financieel overzicht van de lopende grondexploitaties van de gemeente Midden-Groningen opgenomen op basis van de prognoses uit de MPG 2022. Het complex Winkelpark, waar stukken bouwrijpe grond zijn, is hieraan toegevoegd, maar hier is geen grondexploitatie voor opgesteld.

Het totaalsaldo van de bouwgronden in exploitatie neemt af van € 5,3 miljoen naar -/- € 4,9 miljoen eind 2026. Dit komt voornamelijk door grondverkopen op Rengerspark en Tolweg. Daarnaast worden in deze periode de volgende grondexploitaties afgerond: Stadshart Hoogezand, IJsbaan, De Vosholen deelplan 1, Graauwedijk Overschild en Drevenhof. De grondexploitaties Julianapark en Burgemeester Venemastraat zijn beiden eind 2022 afgerond.

Boekwaardenverloop Bouwgronden in Exploitatie
Overzicht complexen
Complex Begin 2023 Kosten 2023 Opbr. 2023 Eind 2023 Eind 2024 Eind 2025 Eind 2026 Eindwaarde
Julianapark 0 0 0 0 0 0 0 -1
Stadshart Hoogezand -1.130 959 805 -976 -406 -66 0 -66
Ijsbaan 3.998 240 285 3.954 4.189 0 0 4.189
Tolweg -957 281 808 -1.484 -1.850 -1.663 -1.484 -1.484
Burg Venemastraat 0 0 0 0 0 0 0 174
Verlengde Veenlaan 3.785 296 311 3.770 3.634 3.490 3.340 2.718
Rengerspark -1.375 100 2.414 -3.689 -5.930 -6.355 -6.801 -6.980
De Vosholen fase 2 dp1 646 96 1.364 -621 -258 0 0 -258
Graauwedijk Overschild 100 13 57 57 0 0 0 0
Drevenhof 213 55 727 -459 -296 0 0 -296
Totaal bouwgrond in exploitatie 5.453 2.040 6.771 552 -917 -4.594 -4.945 -2.004

Grondexploitatie

Voor de verliesgevende grondexploitaties IJsbaan, Burgemeester Venemastraat en Verlengde Veenlaan zijn verliesvoorzieningen getroffen. De verliesvoorziening Burgemeester Venemastraat valt eind 2022 vrij vanwege de afsluiting van de grondexploitatie. Tegenover het verwachte tekort van de overige twee grondexploitaties staat een voorziening van € 6.4 miljoen (contante waarde per 1-1-2023).

De stand per 1-1-2023 is 2% verhoogd met indexering ten opzichte van 1-1-2022. De gehanteerde bedragen zijn op basis van de contante waarde. De waarde van de voorzieningen kan mogelijk wijzigen op basis van de uitkomsten van de MPG 2023. Het overzicht is zonder de voorziening voor de dekking van saneringskosten in het stadshart van Hoogezand. Hiervan is de waarde per 1-1-2022 € 361.000. Dit is geen verliesvoorziening. Saneringen maken financieel geen onderdeel uit van de grondexploitatie Stadshart Hoogezand.

Voorzieningen t.b.v. grondexploitaties
Grondexploitatie stand per 1-1-2023
IJsbaan 4.029
Verlengde Veenlaan 2.414
Totaal 6.442

Overige complexen (geen onderdeel van bouwgronden in exploitatie)

De Vosholen – Hoogezand fase 1
Ontwikkel Combinatie Vosholen (OCV) realiseert fase 1 van De Vosholen en maakt deze de komende jaren verder af.

De Vosholen fase 2 deelplan II
Deze locatie ligt tussen De Vosholen fase 2 deelplan I, waarvan de grondexploitatie in 2021 door de raad is vastgesteld, en de Kleinemeersterstraat. Deze locatie is grotendeels in eigendom van de gemeente. Voor dit deel moet de bestemming nog worden aangepast. Hiervoor is een bestemmingsplan opgesteld en deze wordt in procedure gebracht. Voor het plangebied wordt één samenhangend stedenbouwkundig plan gemaakt en zal een grondexploitatie worden opgesteld. Deze wordt de tweede helft van 2022 ter vaststelling aan uw raad aangeboden.

Herstructurering Hoogezand Noord
We hebben in 2021 NPG-geld ontvangen voor de herstructurering van Hoogezand Noord. Eén van de hoofdopgaven is het aantrekkelijk maken van de entree van Hoogezand vanaf de A7 en de Kerkstraat. In 2022 wordt het eerste deelplan opgepakt. Wij maken het mogelijk dat Groninger Huis haar eigendom langs de Kerkstraat kan verbeteren, zowel visueel als wat betreft woonkwaliteit.

Vrijkomende locaties
Door vier ontwikkelingen komen er gebouwen en locaties beschikbaar voor transformatie. Uiteraard is het gemeentehuis in Hoogezand in gebruik genomen, waardoor andere huisvesting overbodig is geworden voor de huisvesting van gemeentelijke diensten. Hetzelfde geldt voor nieuwgebouwde scholen en MFA’s; gebouwen worden niet meer gebruikt voor scholingsdoeleinden. Ook leidt het in ontwikkeling zijnde beleid maatschappelijke huisvesting tot de mogelijkheid enkele gebouwen af te stoten of te herontwikkelen. Tot slot blijken er nog locaties beschikbaar vanuit het verleden voor herontwikkeling of herinvulling. Voor deze opstallen en locaties worden plannen gemaakt in samenspraak met bewonersorganisaties en omwonenden.

Onderbouwing van de geraamde winstnemingen

Het BBV schrijft de methode van winstnemen voor, namelijk de POC-methode (Percentage of Completion). Dit betekent in het kort dat voor winstgevende grondexploitaties een ‘zekere’ winst genomen moet worden op basis van de financiële voortgang van het project (% gerealiseerde kosten * % gerealiseerde opbrengsten * geraamde winst). De in het verleden eventueel reeds genomen winsten worden van de berekende ‘zekere’ winst afgetrokken. Ook voorziene risico’s kunnen van dit resultaat worden afgetrokken, mits deze goed zijn onderbouwd. Op basis van de POC-methode is de verwachting voor 2023 dat voor de grondexploitaties Tolweg, Rengerspark, De Vosholen fase 2 deelplan 1 en Drevenhof totaal € 1.426.000 winst kan worden genomen.

De grondexploitaties De Vosholen fase 2 deelplan 1 en Drevenhof zijn eind 2024 gereed en grondexploitatie Tolweg eind 2026. Naar verwachting zal de grondexploitatie Rengerspark eind 2031 gereed zijn.

De weergegeven bedragen zijn contante waarden en teruggerekend met de rekenrente voor grondexploitaties van 1,5% per jaar.

Jaarlijks te nemen winst (x 1.000 euro)
Grondexploitatie t/m 2022 2023 2024 2025 2026
Julianapark 0 0 0 0 0
Tolweg 982 191 173 90 48
Rengerspark 2.445 955 1.049 364 356
De Vosholen fase 2 dp1 68 118 69 0 0
Drevenhof 15 162 120 0 0
Totaal 3.510 1.426 1.411 453 404

Risico's

Binnen de Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG) worden de financiële effecten van de risico’s in de grondexploitaties in beeld gebracht. De hoogte van de becijferde risico’s is opgenomen in de Paragraaf Weerstandsvermogen & Risicobeheersing.