3.7 Paragraaf Grondbeleid

Inleiding Grondbeleid

Inleiding

De paragraaf grondbeleid geeft een visie op het grondbeleid en inzicht in de realisatie van de bestuurlijke doelstellingen. Het gemeentelijk grondbeleid is in 2019 herschreven in een nieuwe Nota Duurzaam Grondbeleid 2019-2024. De basis voor het nieuwe grondbeleid vormt de Woonvisie van de gemeente die begin 2019 door de raad is vastgesteld. Volgens deze visie is een grote diversiteit aan woonvormen en ingrepen in de fysieke leefomgeving nodig om de woonkwaliteit te verbeteren. De Nota Duurzaam Grondbeleid 2019-2024 stelt kaders een het mandaat van het college en geeft richting aan de wijze waarop ruimtelijk beleid geëffectueerd kan worden. Het grondbeleid gaat over de wijze waarop de gemeente haar doelstellingen wil bereiken van inrichten fysieke leefomgeving, wonen, infrastructuur, economie, zorg, energie, milieu. De gemeente Midden-Groningen voert situationeel grondbeleid in overeenstemming met haar doelen en ambities. Zij sluit geen grondbeleidsvorm op voorhand uit.

Herziening grondexploitaties

Herziening grondexploitaties

Alle lopende grondexploitaties worden met de Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG) jaarlijks herzien. Er zijn twee uitkomsten mogelijk. Als de exploitatie zich conform verwachting gedraagt, dan volstaat het om de gepleegde uitgaven en ontvangen inkomsten (boekwaarde) te verwerken, de begroting te indexeren en vervolgens de exploitatie conform vast te stellen. Als blijkt dat de ontwikkelingen structureel gaan afwijken van de voorgenomen plannen, dan is het tijd om de bakens te verzetten en de exploitatie een nieuw perspectief te geven. Dit kan door het programma, uitvoeringstempo of prijsniveau binnen het kader van het vastgestelde bestemmingsplan aan te passen aan de nieuwe omstandigheden. In dat geval wordt uw raad expliciet verzocht om instemming te geven aan de gewijzigde grondexploitatie bij het vaststellen van de MPG.

Winst en verlies

Winst en verlies

Het beheersen van de financiën rondom grondexploitaties is geregeld in het BBV. Volgens deze voorschriften moet een verliesvoorziening worden gevormd als er een nadelig resultaat wordt verwacht en winst worden genomen wanneer deze is gerealiseerd op basis van de voortgang. Dit jaar is het resultaat op grondexploitaties per saldo positief.

Grondexploitaties

Grondexploitaties

Gebruikte rekenparameters grondexploitaties
Door de begroting van kosten en opbrengsten in de tijd uit te zetten over de looptijd van het plan moeten de kosten en opbrengsten jaarlijks verhoogd worden met de inflatie. De rente die betaald wordt is afhankelijk van het jaarlijkse saldo dat voor elk jaar berekend wordt. De waarde aan het einde van de looptijd wordt teruggerekend naar vandaag. Daardoor worden exploitaties met verschillende looptijden onderling goed vergelijkbaar.

De parameters waarmee gerekend is in de MPG 2022 zijn:
1)    Prijspeilcorrectie naar 1-1-2021 2%;
2)    Kostenstijging 2% per jaar;
3)    Grondprijspeilcorrectie van 5%;
4)    Opbrengstenstijging 0% per jaar;
5)    Rekenrente 1,5% per jaar;
6)    Discontovoet (terugrekenen naar contante waarde) bij verlieslijdende grondexploitaties 2% per jaar;
7)    Discontovoet (terugrekenen naar contante waarde) bij winstgevende grondexploitaties 1,5% per jaar.

De kostenstijging ligt iets onder het langjarig gemiddelde van de GWW-index (Grond, weg en waterbouw) en sluit aan op het beleid van de ECB om de kerninflatie op 2% te houden. 
Voor de grondprijspeilcorrectie naar 1-1-2022 is 5,0% aangehouden met uitzondering van Hoogezand, dit overeenkomstig de grondprijzenbrief.

De inflatie in Nederland is flink gestegen. Voor de correctie van de begroting van 2021 naar 2022 is eenmalig aangesloten bij de bijzonder hoge inflatie van dit moment: voor de prijspeilcorrectie naar 1-1-2022 is 5,0% aangehouden voor de nog uit te geven posten in de begroting. Dit sluit aan bij de GWW-index 2021. Als hiervan afgeweken is dan is dit aangegeven per project. 

In de grondprijzenbrief is uiteengezet dat de woningprijzen in de gemeente met 19% zijn gestegen: 8% in Hoogezand tot 30% in de periferie. Ook de bouwkosten zijn gestegen, maar met gemiddeld 5,2%. Er is dan veel ruimte voor een extra stijging van de grondprijzen. In de brief is voorgesteld de prijzen in de GREX-en eenmalig met 5% te verhogen en voor de jaren hierna niet met nog een stijging te rekenen (0%). Met uitzondering van Vosholen II deelplan 1, omdat daar in de contracten een inflatiecorrectie is opgenomen. De algemene opbrengstenstijging na 1-1-2022 is 0%. Dit neemt niet weg dat de uiteindelijke verkoopprijzen vlak voor verkoop marktconform worden vastgesteld, wat vervolgens in de exploitatie overgenomen wordt.

De rekenrente van 1,5% is gebaseerd op de daadwerkelijke betaalde rente over het vreemd vermogen van de gemeente Midden-Groningen. Er is geen sprake van projectfinancieringen met afwijkende rentevoeten.

De berekening naar de waarde van heden vindt plaats tegen de wettelijk voorgeschreven disconteringsvoet van 2%, zijnde het meerjarige streefpercentage van de Europese Centrale Bank voor inflatie binnen de Eurozone.

Grondexploitaties
Stadshart Hoogezand
Sinds eind jaren ‘90 wordt gewerkt aan het bouwen en afronden van het stadshart van Hoogezand. De nadruk lag in eerste jaren op het zuidelijk deel rondom winkelcentrum De Hooge Meeren.  In 2017 is besloten het noordelijk deel van het stadshart programmatisch aan te pakken. In dat gebied zijn lege plekken ontstaan en er staan panden die slecht onderhouden zijn.  Het ziet er verpauperd uit en dat draagt niet bij aan de leefbaarheid in dat deel van Hoogezand. De Kerkstraat en omgeving is ook de toegang tot het Stadshart. Als we die toegang verbeteren wordt het Stadshart aantrekkelijker. Hiervoor is een beeldkwaliteitsplan gemaakt en zijn partners gevonden die samen met de gemeente de uitvoering van dit plan op willen pakken. Eind 2017 zijn de Gemeente en Geveke daartoe een samenwerking aangegaan. Dit is vastgelegd in samenwerkingsovereenkomst (SOK). In deze overeenkomst is vastgelegd om het gebied samen stapsgewijs te ontwikkelen met gelijkwaardige verantwoordelijkheid en samen even risicodragend. 
De planonderdelen ten zuiden van het spoor zijn inmiddels grotendeels ingevuld als aantrekkelijke en gewilde woonmilieus en in 2022 is de opwaardering van de openbare ruimte klaar. In het gebied ten noorden van het spoor is in 2021 het pand aan de Kerkstraat 38a gesloopt. In 2021 is ook begonnen opnieuw naar de ontwikkelvlekken in dit deel van het gebied te kijken. De tijd is veranderd en daarmee ook de vraag naar woningen. Het is daarom nodig om de in 2017 gemaakte plannen kritisch te bekijken op kwaliteit en uitvoerbaarheid. In 2022 bekijken we de oorspronkelijke plannen van vlek 3, 4, 5 en 7 opnieuw en maken we nieuwe keuzes t.a.v. de ontwikkeling van het gebied. Dit betekent ook dat financieel een wijziging plaats vindt t.a.v. de oorspronkelijke grex. Deze herziene grex wordt apart ter vaststelling aangeboden aan de raad. Voor vlek 9 gaat het bestemmingsplan ter inzage. Dit plan past binnen de kaders van het oorspronkelijke beeldkwaliteitsplan.

IJsbaan – Sappemeer
In 2020 zijn gronden verkocht aan NMD projecten voor de realisatie van 16 woningen. Ook zijn 6 vrije kavels verkocht. Het nog te realiseren programma per 1-1-2022 bestaat in totaal uit 20 woningen: 14 twee onder een kap en rijwoningen in het zuidoostelijk deel en 6 vrije kavels. 

Het resultaat van de exploitatie op eindwaarde ten opzichte van de MPG 2021 is verbeterd met € 64.000 door verwachte hogere grondopbrengsten en doordat de looptijd met een jaar verkort is. De benodigde stand van de verliesvoorziening per eind 2021 komt hiermee op € 3.950.000. De hoogte van de voorziening, inclusief indexering 2021 van € 77.100, was € 3.932.000, dit betekent dat € 18.000 extra in de verliesvoorziening is gestort. De extra storting is nodig doordat de grondexploitatie een jaar eerder afgesloten wordt.

Julianapark – Hoogezand
In 2021 is de laatste kavel verkocht. Naar aanleiding van klachten in de omgeving bleek dat de sloten dichtgegroeid zijn en het rioolstelsel niet goed functioneert. Er is een bestek opgemaakt van wat er nog moet gebeuren en na een aanbesteding is het resterende werk gegund voor bijna € 278.000. Daarmee verdampt de geprognosticeerde winst helaas.

Tolweg – Muntendam
In 2021 zijn 4 kavels verkocht. Het nog te realiseren programma per 1-1-2022 bestaat uit 31 woningen. Op deze exploitatie is eind 2021 € 197.500 winst genomen (was begroot € 80.700).
In fase 2, gebied 2, moet de openbare ruimte nog volledig worden aangelegd. Hiervoor is een onderhandse aanbesteding ingezet. Voor dit deel van fase 2 geldt dat nog een bestemmingsplan vastgesteld moet worden. Ook wordt een bestemmingsplanwijziging gemaakt op een deel van de eerste fase. Deze maakt het mogelijk om flexibel te verkavelen in het laatste deel van Fase 1. De planning is dat beide bestemmingsplannen begin 2022 afgerond zijn. De looptijd van de grondexploitatie is tot en met 2025. 

Verlengde Veenlaan – Slochteren
In 2021 zijn twee kavels verkocht. In 2018 is vooruitlopend op de herijking van deze grondexploitatie een extra voorziening getroffen. Met deze extra storting is rekening gehouden met een sterke verdunning van het plan. In het afgelopen jaar is in overleg met betrokkenen een nieuw plan voor 20 woningen in verschillende woonvormen gemaakt, wat ondersteund wordt door marktonderzoek.
Er is een gezamenlijk gedragen concept beeldkwaliteitsplan opgesteld wat nog geformaliseerd gaat worden. Het komende jaar wordt gestart met de verkoop van kavels. Het gaat daarbij alleen om kavels die zowel binnen het vastgestelde bestemmingsplan passen als binnen het nog niet vastgestelde beeldkwaliteitsplan. Het gaat daarom alleen nog om de huidige verkavelingsvorm, lintbebouwing. Hiervoor zijn al meerdere verzoeken binnengekomen om een kavel te kopen.

De hogere raming voor de plankosten heeft het positieve effect op de hogere grondopbrengsten tenietgedaan. Het voorziene tekort loopt op met € 122.000 ten opzichte van de MPG 2021. De benodigde stand van de verliesvoorziening op contante waarde per eind 2021 komt hiermee op € 2.366.000. De hoogte van de voorziening, inclusief indexering 2021 van € 44.900, was € 2.289.000, dit betekent dat € 77.000 extra aan de verliesvoorziening is toegevoegd.

Burgemeester Venemastraat – Meeden
Dit plan betreft 6 vrije kavels. In 2021 zijn op een na alle kavels verkocht. De laatste kavel wordt in 2022 verkocht waarmee eind 2022 de grondexploitatie wordt afgesloten.

Het resultaat van de exploitatie op eindwaarde ten opzichte van de MPG 2021 is verslechterd met € 10.000 door hogere plankosten. De benodigde stand van de verliesvoorziening op contante waarde per eind 2021 komt hiermee op € 174.000. De hoogte van de voorziening, inclusief indexering 2021 van € 3.100, was € 158.000, dit betekent dat € 16.000 extra in de verliesvoorziening is gestort. De extra storting is nodig doordat de grondexploitatie een jaar eerder wordt afgesloten.

Rengerspark – Kolham
Dit plan is in 2018 overgenomen uit de samenwerking met Groningen. Er zijn op dit moment 11 opties op Bedrijvenpark Rengers verstrekt. In 2021 is in fase 3 het laatste deel van de A. Einsteinlaan aangelegd.
In 2021 is aanzienlijk meer verkocht dan verwacht in de grondexploitatie (totaal € 4,1 mln). Om deze reden is op deze exploitatie eind 2021 € 1.402.500 winst genomen (was begroot € 78.200). door de snellopende grondverkopen en doordat op alle kavels onder optie zijn, is de resterende looptijd van de grondexploitatie verkort naar 6 jaar.

Vosholen II deelplan 1
De Vosholen II betreft het gehele gebied tussen Vosholen fase 1 en de Kleinemeersterstraat te Sappemeer. Deelplan 1 is het westelijk deel van het plangebied gelegen tussen Vosholen fase 1 en de Croonhoven. Deelplan 1 heeft al een woonbestemming. De grondexploitatie biedt ruimte voor de ontwikkeling van 34 woningen. De grondexploitatie Vosholen II deelplan 1 sluit met een positief saldo. Als de gemeenteraad de grondexploitatie vaststelt, kan worden gestart met het bouwrijp maken en kan de bouwrijpe grond worden overgedragen aan een ontwikkelaar, die een bouwplan binnen de gemeentelijke kaders mag realiseren. Door hoger geraamde grondopbrengsten is het verwacht eindresultaat van deze winstgevende grondexploitatie met € 117.000 verbeterd naar een overschot van € 259.000. In eerste gronden worden in 2022 verkocht. Voor 2021 is daarom geen winst genomen, dit was voor 2021 begroot op € 21.000.

Overschild – Graauwedijk
In de Structuurvisie Overschild 2018-2028 is de wens opgenomen om voldoende ruimte te hebben om eventuele ruimtelijke verschuivingen als gevolg van de grootschalige versterkingsoperatie in het dorp Overschild mogelijk te maken. Een deel van deze ruimte wordt opgevangen door het schuiven binnen de huidige grenzen van het dorp. Voor een ander deel is besloten om een beperkte uitbreiding aan de rand van het dorp te realiseren. Het gaat om een blok van 5.700 m2 aan de Graauwedijk. Op deze locatie is ruimte voor de bouw van 4 woningen. Het gaat op dit moment om het verplaatsen van 3 woningen waarvoor in het dorp zelf minder ruimte aanwezig is. Het College van B&W heeft besloten de betrokken eigenaren voorrang te geven bij de verwerving. Het jaar 2021 stond in het teken van de aankoop en het maken van afspraken met de pachter die de locatie nog gebruikt. Tevens is het bouwrijp maken van de locatie voorbereid en zijn de eerste afspraken met de aanstaande kopers gemaakt. De vierde kavel blijft voorlopig onverkocht, omdat hier nu de tijdelijke toegangsweg naar de tijdelijke huisvesting van NCG ligt. De grondexploitatie loopt budgettair neutraal.

Drevenhof – Hoogezand 
In 2021 is samen met een groep particulieren een gewerkt aan de ontwikkeling van project de Drevenhof in Hoogezand. Het gaat om een project van 12 levensloopbestendige woningen, te realiseren onder collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO). De grond is in eigendom van de gemeente. Er ligt na een lange voorbereidingstijd een concreet plan van initiatiefnemers dat positief is ontvangen door de gemeentelijke organisatie. Hiernaast is er overeenstemming over de grondprijs en uitvoering van werkzaamheden en ligt er een reserveringsovereenkomst met de initiatiefnemers. Het terrein is nog niet bouwrijp gemaakt. Om met de uitvoering van het bouwrijp maken te kunnen beginnen is het nodig om een grondexploitatie op te starten. Volgens planning wordt in juni 2022 de grondexploitatie ter vaststelling aan de raad aangeboden.

Overige bouwgronden in exploitatie

Overige bouwgronden in exploitatie

Gouden Driehoek
De exploitatie van de Gouden Driehoek in Zuidbroek is geprivatiseerd en heeft geen actieve rol vanuit de gemeente anders dan de gronden tijdig te verwerven en door te leveren. Hier ligt geen gemeentelijke grondexploitatie aan ten grondslag. De gemeente heeft eind 2021 de laatste tranche € 1,2 miljoen. ontvangen van de ontwikkelingsmaatschappij De Gouden Driehoek bv en hierdoor is de openstaande vordering afgewikkeld. Daarnaast is de resterende boekwaarde van € 0,6 miljoen afgeboekt door inzet van de in het verleden getroffen voorziening.

Financieel

Resultaat grondexploitaties 2021

Het totaal van de af te dekken verliezen en te nemen winsten in de MPG 2022 is over 2021 € 1.051.000 voordelig. Vooral de hoge winstneming op Rengerspark door de vele verkopen heeft een positief effect hierop gehad. Door onverwachte hoge kosten voor het woonrijpmaken op Julianapark moest de genomen winstneming tot en met 2020 afgeboekt worden. Met een extra afboeking van € 32.000 kan de grondexploitatie in 2022 budgettair neutraal afgesloten worden. Omdat Winkelpark niet als bouwgrond in exploitatie is en de boekwaarde geen verwervingskosten betreft, waren we genoodzaakt de boekwaarde ad € 188.000 af te boeken ten laste van het rekeningresultaat. Met deze afboekingen leveren de grondexploitaties over 2021 uiteindelijk een voordeel op van € 831.000. 

Resultaat grondexploitaties 2021
Voorzieningen mutaties Winstneming mutaties Totalen
IJsbaan 95 0 -95
Julianapark 0 -228 -228
Tolweg 0 198 198
Verlengde Veenlaan 122 0 -122
Burgemeester Venemastraat 16 0 -16
Rengerspark 0 1.402 1.402
Stadshart Hoogezand 0 0 0
Graauwedijk 0 0 0
De Vosholen II deelplan 1 0 0 0
Totalen mutaties voorz./winstnemingen 233 1.372 1.139
Begroot 2021 125 213 88
Verschil 108 1.159 1.051
Afboeking Winkelpark -188
Afboeking Julianapark -32
Totalen resultaat MPG 831
bedragen x € 1.000

Voorzieningen

Het bedrag aan te dekken verliezen voor de grondexploitaties tezamen met de voorziening Sanering Stadshart Hoogezand is met € 217.000 toegenomen tot € 6.847.000. De voorziening sanering Stadshart staat los van de grondexploitatie Stadshart Hoogezand. Exclusief de voorziening Sanering Stadshart zijn de verliesvoorzieningen van de lopende grondexploitaties met € 233.000 toegenomen. Dit betreft een indexering over 2021 van € 125.000 en een toename van € 108.000 door de uitkomsten MPG 2022 van de grondexploitaties met een tekort. Dit wordt vooral veroorzaakt door intensievere planbegeleiding in de grondexploitaties.

Mutaties verliesvoorzieningen
1-1-2021 Toevoegingen Onttrekkingen 31-12-2021
IJsbaan 3.855 95 0 3.950
Verlengde Veenlaan 2.244 122 0 2.366
Burgemeester Venemastraat 154 16 0 170
Sanering Stadshart Hz. 377 0 16 361
Totaal voorzieningen 6.630 233 16 6.847
bedragen x € 1.000

Boekwaarde grondexploitaties

In de onderstaande tabel staan de boekwaarden van de grondexploitaties aan het begin en einde van verslagjaar 2021 en de verwachte eindresultaten op eind- en contante waarde. Uit het overzicht blijkt dat de boekwaarde van het totaal van de bouwgronden in exploitatie is afgenomen van € 12.936.000 naar € 9.699.000 per eind 2021. Dit komt in grote mate door de grondverkopen op Rengerspark en IJsbaan. Het saldo van de grondexploitaties op eindwaarde is € 1.798.000 voordelig (contant per 1-1-2021 € 1.298.000). Voor de tekorten op de verliesgevende grondexploitaties is totaal € 6.486.000 aan verliesvoorzieningen getroffen. De voorziening sanering Stadshart (€ 361.000) is niet voor het dekken van een tekort, deze wordt ingezet voor dekking van saneringskosten in het centrumgebied van Hoogezand waarna de gronden ingebracht worden in de grondexploitatie Stadshart.

Boekwaarden grondexploitaties
Boekwaarde per 1-1-21 Investeringen 2021 Inkomsten/des-investeringen 2021 Boekwaarde per 31-12-21 Investeringen rest looptijd Inkomsten/des-investeringen rest looptijd Eindwaarde Contante waarde
IJsbaan 5.801 230 1.358 4.673 732 1.213 4.191 3.950
Julianapark -319 107 96 -308 308 0 0 0
Tolweg -827 482 152 -497 1.358 2.434 -1.572 -1.460
Verlengde Veenlaan 3.866 201 264 3.802 1.413 2.497 2.718 2.366
Burg. Venemastraat 604 30 406 228 31 85 174 170
Rengerspark 4.038 371 4.140 268 1.768 9.016 -6.980 -6.014
Stadshart -1.349 657 741 -1.433 4.782 3.420 -71 -67
Vosholen fase 2 dp1 0 744 0 744 1.244 2.246 -259 -244
Overschild-Graauwedijk 0 6 0 6 249 256 0 0
Sanering Stadshart 0 0 0 0 0 0 0 0
Subtotaal 11.814 2.828 7.158 7.484 11.885 21.168 -1.798 -1.298
Schiereiland Foxhol 92 0 92 0 0 0
Winkelpark 188 0 188 0 0 0
Totaal 12.094 2.828 7.438 7.484 11.885 21.168 -1.798 -1.298
bedragen x € 1.000
Balanswaardeverloop grondexploitaties
Boekwaarde per 1-1-21 Voorzieningen per 1-1-21 Winstnemingen per 1-1-2021 Balanswaarde per 1-1-21 Boekwaarde per 31-12-21 Voorzieningen mutaties 2021 Voorzieningen per 31-12-21 Winstnemingen 2021 Winstnemingen per 31-12-2021 Balanswaarde per 31-12-21
IJsbaan 6 3.855 0 1.947 4.673 95 3.950 0 0 724
Julianapark -319 0 228 -91 -308 0 0 -228 0 -308
Tolweg -827 0 593 -234 -497 0 0 198 790 294
Verlengde Veenlaan 3.866 2.244 0 1.621 3.802 122 2.366 0 0 1.436
Burg. Venemastraat 604 154 0 449 228 16 170 0 0 58
Rengerspark 4.038 0 22 4.060 268 0 0 1.403 1.425 1.693
Stadshart -1.349 0 0 -1.349 -1.433 0 0 0 0 -1.433
Vosholen fase 2 dp1 0 0 0 0 744 0 0 0 0 744
Overschild-Graauwedijk 0 0 0 0 6 0 0 0 0 6
Sanering Stadshart 0 377 0 -377 0 -16 361 0 0 -361
Subtotaal 11.814 6.630 843 6.026 7.484 217 6.847 1.372 2.215 2.852
Schiereiland Foxhol 92 0 0 92 0 0 0 0 0 0
Winkelpark 188 0 0 188 0 0 0 0 0 0
Totaal 12.094 6.630 843 6.306 7.484 217 6.847 1.372 2.215 2.852
bedragen x € 1.000

Winstnemingen

Het BBV schrijft de methode van winstnemen voor, namelijk de POC-methode (Percentage of Completion). Dit betekent in het kort dat voor winstgevende grondexploitaties een ‘zekere’ winst genomen moet worden op basis van de financiële voortgang van het project (% gerealiseerde kosten * % gerealiseerde opbrengsten * geraamde winst). De in het verleden eventueel reeds genomen winsten worden van de berekende ‘zekere’ winst afgetrokken. Ook voorziene risico’s kunnen van dit resultaat worden afgetrokken, mits deze goed zijn onderbouwd. Op basis van de POC-methode is in 2021 voor de grondexploitaties Rengerspark en Tolweg € 1,6 mln. winst kan worden genomen. Door onverwachte hoge kosten in het bouwrijp maken vanwege aanpassingen in de waterhuishouding is grondexploitatie Julianapark niet meer winstgevend, hierdoor moest de in het verleden genomen winst van totaal € 228.000 afgeboekt worden. 

Verloop winstnemingen
tot en met 2020 2021 Totaal
Julianapark 228 -228 0
Tolweg 593 198 791
Rengerspark 22 1.402 1.424
De Vosholen II dp 1 0 0 0
Totaal 843 1.372 2.215
bedragen x € 1.000

Overige complexen (geen onderdeel van bouwgronden in exploitatie)

Overige complexen

De Vosholen fase II deelplan 2
Deze locatie ligt tussen De Vosholen deelplan I en de Kleinemeersterstraat. De locatie is grotendeels in eigendom van de gemeente. Voor dit gebied moet de bestemming nog worden aangepast. Om hiertoe te komen zijn in 2021 diverse onderzoeken en voorbereidende werkzaamheden verricht. Dit heeft ertoe geleid dat we begin 2022 konden starten met het overleg rondom het voorontwerp bestemmingsplan. Parallel hieraan werken we aan een stedenbouwkundig plan en grondexploitatie voor het plangebied. Naar verwachting kunnen we eind 2022 het bestemmingsplan aan uw raad aanbieden.

Schiereiland Foxhol
Het schiereiland Foxhol is een kleinschalig bedrijventerrein dat is gerealiseerd ten tijde van de revitalisering van de bedrijventerreinen Foxhol en Martenshoek. In 2021 zijn de laatste kavels verkocht.

Winkelpark
De gronden zijn in het verleden aangekocht voor de ontwikkeling van een winkelpark. Visser Vastgoed heeft een deel daarvan aangekocht. Op dit deel hebben zich een aantal winkels gevestigd. De grondexploitatie is destijds ook afgesloten. Op dit complex rust nog een boekwaarde van € 188.000. Omdat deze boekwaarde meer dan 5 jaar oud is en ook geen verwervings- en/of bewerkingskosten van gronden betreft is dit in 2021 afgeboekt ten laste van het rekeningresultaat.
De resterende aangrenzende gronden zijn eigendom van de gemeente, deels bouwrijp en deels niet. De afgelopen jaren vonden geen ontwikkelingen plaats op de gronden die in eigendom zijn van de gemeente.

Sanering Stadshart Hoogezand
Voor de dekking van de saneringskosten in het stadshart is de saneringsvoorziening Stadshart beschikbaar. Dit is het restant van de oude voorziening stadshart uit 2018 en is bedoeld om saneringskosten in het stadshart te dekken. De saneringskosten maken geen onderdeel uit van de grondexploitatie Stadshart Hoogezand. In 2021 hebben in het centrumgebied enkele kleine saneringen plaatsgevonden, de kosten van € 16.000 zijn ten laste van de voorziening geboekt. Het resterende deel van de voorziening van € 361.000 blijft beschikbaar voor saneringen binnen Stadshart Hoogezand. 

Risico's

Risico's

De risico’s hebben betrekking op de kosten en opbrengsten die specifiek binnen een grondexploitatie kunnen worden erkend. Het totaal aan risico’s bedraagt € 1.069.500. Dit risico wordt in aanmerking genomen bij het bepalen van het weerstandsvermogen van de gemeente.

Risico's grondexploitaties
Projectspecifieke risico's
IJsbaan 106
Julianapark 35
Tolweg 22
Verlengde Veenlaan 71
Burgemeester Venemastraat 11
Rengerspark 56
Stadshart 750
Graauwedijk Overschild 6
De Vosholen II dp 1 13
Totaal 1.070
bedragen x € 1.000

De volgende hoofdzaken liggen achter de risico’s:

•    IJsbaan: extra parkeren nodig ten koste van uitgeefbaar en extra kosten openbaar gebied.
•    Julianapark: aanbesteding woonrijpmaken valt hoger uit.
•    Tolweg: onvoorziene uitgaven.
•    Verlengde Veenlaan: Verkopen blijven achter op prognose en onvoorziene uitgaven.
•    Burgemeester Venemastraat: onvoorziene uitgaven.
•    Rengerspark: ramingen voor bouw- en woonrijpmaken sluiten niet aan bij de aannemingssommen en onvoorziene uitgaven.
•    Stadshart Hoogezand: hogere kosten voor andere inrichting vlek 3 (noordkant spoor).
•    Graauwedijk Overschild: aanbesteding woonrijpmaken valt hoger uit.
•    De Vosholen II deelplan 1: verkopen blijven achter op planning, langere looptijd.