Gebruikte rekenparameters grondexploitaties
Door de begroting van kosten en opbrengsten in de tijd uit te zetten over de looptijd van het plan moeten de kosten en opbrengsten jaarlijks verhoogd worden met de inflatie. De rente die betaald wordt is afhankelijk van het jaarlijkse saldo dat voor elk jaar berekend wordt. De waarde aan het einde van de looptijd wordt teruggerekend naar vandaag. Daardoor worden exploitaties met verschillende looptijden onderling goed vergelijkbaar.
De parameters waarmee gerekend is in de MPG 2022 zijn:
1) Prijspeilcorrectie naar 1-1-2021 2%;
2) Kostenstijging 2% per jaar;
3) Grondprijspeilcorrectie van 5%;
4) Opbrengstenstijging 0% per jaar;
5) Rekenrente 1,5% per jaar;
6) Discontovoet (terugrekenen naar contante waarde) bij verlieslijdende grondexploitaties 2% per jaar;
7) Discontovoet (terugrekenen naar contante waarde) bij winstgevende grondexploitaties 1,5% per jaar.
De kostenstijging ligt iets onder het langjarig gemiddelde van de GWW-index (Grond, weg en waterbouw) en sluit aan op het beleid van de ECB om de kerninflatie op 2% te houden.
Voor de grondprijspeilcorrectie naar 1-1-2022 is 5,0% aangehouden met uitzondering van Hoogezand, dit overeenkomstig de grondprijzenbrief.
De inflatie in Nederland is flink gestegen. Voor de correctie van de begroting van 2021 naar 2022 is eenmalig aangesloten bij de bijzonder hoge inflatie van dit moment: voor de prijspeilcorrectie naar 1-1-2022 is 5,0% aangehouden voor de nog uit te geven posten in de begroting. Dit sluit aan bij de GWW-index 2021. Als hiervan afgeweken is dan is dit aangegeven per project.
In de grondprijzenbrief is uiteengezet dat de woningprijzen in de gemeente met 19% zijn gestegen: 8% in Hoogezand tot 30% in de periferie. Ook de bouwkosten zijn gestegen, maar met gemiddeld 5,2%. Er is dan veel ruimte voor een extra stijging van de grondprijzen. In de brief is voorgesteld de prijzen in de GREX-en eenmalig met 5% te verhogen en voor de jaren hierna niet met nog een stijging te rekenen (0%). Met uitzondering van Vosholen II deelplan 1, omdat daar in de contracten een inflatiecorrectie is opgenomen. De algemene opbrengstenstijging na 1-1-2022 is 0%. Dit neemt niet weg dat de uiteindelijke verkoopprijzen vlak voor verkoop marktconform worden vastgesteld, wat vervolgens in de exploitatie overgenomen wordt.
De rekenrente van 1,5% is gebaseerd op de daadwerkelijke betaalde rente over het vreemd vermogen van de gemeente Midden-Groningen. Er is geen sprake van projectfinancieringen met afwijkende rentevoeten.
De berekening naar de waarde van heden vindt plaats tegen de wettelijk voorgeschreven disconteringsvoet van 2%, zijnde het meerjarige streefpercentage van de Europese Centrale Bank voor inflatie binnen de Eurozone.
Grondexploitaties
Stadshart Hoogezand
Sinds eind jaren ‘90 wordt gewerkt aan het bouwen en afronden van het stadshart van Hoogezand. De nadruk lag in eerste jaren op het zuidelijk deel rondom winkelcentrum De Hooge Meeren. In 2017 is besloten het noordelijk deel van het stadshart programmatisch aan te pakken. In dat gebied zijn lege plekken ontstaan en er staan panden die slecht onderhouden zijn. Het ziet er verpauperd uit en dat draagt niet bij aan de leefbaarheid in dat deel van Hoogezand. De Kerkstraat en omgeving is ook de toegang tot het Stadshart. Als we die toegang verbeteren wordt het Stadshart aantrekkelijker. Hiervoor is een beeldkwaliteitsplan gemaakt en zijn partners gevonden die samen met de gemeente de uitvoering van dit plan op willen pakken. Eind 2017 zijn de Gemeente en Geveke daartoe een samenwerking aangegaan. Dit is vastgelegd in samenwerkingsovereenkomst (SOK). In deze overeenkomst is vastgelegd om het gebied samen stapsgewijs te ontwikkelen met gelijkwaardige verantwoordelijkheid en samen even risicodragend.
De planonderdelen ten zuiden van het spoor zijn inmiddels grotendeels ingevuld als aantrekkelijke en gewilde woonmilieus en in 2022 is de opwaardering van de openbare ruimte klaar. In het gebied ten noorden van het spoor is in 2021 het pand aan de Kerkstraat 38a gesloopt. In 2021 is ook begonnen opnieuw naar de ontwikkelvlekken in dit deel van het gebied te kijken. De tijd is veranderd en daarmee ook de vraag naar woningen. Het is daarom nodig om de in 2017 gemaakte plannen kritisch te bekijken op kwaliteit en uitvoerbaarheid. In 2022 bekijken we de oorspronkelijke plannen van vlek 3, 4, 5 en 7 opnieuw en maken we nieuwe keuzes t.a.v. de ontwikkeling van het gebied. Dit betekent ook dat financieel een wijziging plaats vindt t.a.v. de oorspronkelijke grex. Deze herziene grex wordt apart ter vaststelling aangeboden aan de raad. Voor vlek 9 gaat het bestemmingsplan ter inzage. Dit plan past binnen de kaders van het oorspronkelijke beeldkwaliteitsplan.
IJsbaan – Sappemeer
In 2020 zijn gronden verkocht aan NMD projecten voor de realisatie van 16 woningen. Ook zijn 6 vrije kavels verkocht. Het nog te realiseren programma per 1-1-2022 bestaat in totaal uit 20 woningen: 14 twee onder een kap en rijwoningen in het zuidoostelijk deel en 6 vrije kavels.
Het resultaat van de exploitatie op eindwaarde ten opzichte van de MPG 2021 is verbeterd met € 64.000 door verwachte hogere grondopbrengsten en doordat de looptijd met een jaar verkort is. De benodigde stand van de verliesvoorziening per eind 2021 komt hiermee op € 3.950.000. De hoogte van de voorziening, inclusief indexering 2021 van € 77.100, was € 3.932.000, dit betekent dat € 18.000 extra in de verliesvoorziening is gestort. De extra storting is nodig doordat de grondexploitatie een jaar eerder afgesloten wordt.
Julianapark – Hoogezand
In 2021 is de laatste kavel verkocht. Naar aanleiding van klachten in de omgeving bleek dat de sloten dichtgegroeid zijn en het rioolstelsel niet goed functioneert. Er is een bestek opgemaakt van wat er nog moet gebeuren en na een aanbesteding is het resterende werk gegund voor bijna € 278.000. Daarmee verdampt de geprognosticeerde winst helaas.
Tolweg – Muntendam
In 2021 zijn 4 kavels verkocht. Het nog te realiseren programma per 1-1-2022 bestaat uit 31 woningen. Op deze exploitatie is eind 2021 € 197.500 winst genomen (was begroot € 80.700).
In fase 2, gebied 2, moet de openbare ruimte nog volledig worden aangelegd. Hiervoor is een onderhandse aanbesteding ingezet. Voor dit deel van fase 2 geldt dat nog een bestemmingsplan vastgesteld moet worden. Ook wordt een bestemmingsplanwijziging gemaakt op een deel van de eerste fase. Deze maakt het mogelijk om flexibel te verkavelen in het laatste deel van Fase 1. De planning is dat beide bestemmingsplannen begin 2022 afgerond zijn. De looptijd van de grondexploitatie is tot en met 2025.
Verlengde Veenlaan – Slochteren
In 2021 zijn twee kavels verkocht. In 2018 is vooruitlopend op de herijking van deze grondexploitatie een extra voorziening getroffen. Met deze extra storting is rekening gehouden met een sterke verdunning van het plan. In het afgelopen jaar is in overleg met betrokkenen een nieuw plan voor 20 woningen in verschillende woonvormen gemaakt, wat ondersteund wordt door marktonderzoek.
Er is een gezamenlijk gedragen concept beeldkwaliteitsplan opgesteld wat nog geformaliseerd gaat worden. Het komende jaar wordt gestart met de verkoop van kavels. Het gaat daarbij alleen om kavels die zowel binnen het vastgestelde bestemmingsplan passen als binnen het nog niet vastgestelde beeldkwaliteitsplan. Het gaat daarom alleen nog om de huidige verkavelingsvorm, lintbebouwing. Hiervoor zijn al meerdere verzoeken binnengekomen om een kavel te kopen.
De hogere raming voor de plankosten heeft het positieve effect op de hogere grondopbrengsten tenietgedaan. Het voorziene tekort loopt op met € 122.000 ten opzichte van de MPG 2021. De benodigde stand van de verliesvoorziening op contante waarde per eind 2021 komt hiermee op € 2.366.000. De hoogte van de voorziening, inclusief indexering 2021 van € 44.900, was € 2.289.000, dit betekent dat € 77.000 extra aan de verliesvoorziening is toegevoegd.
Burgemeester Venemastraat – Meeden
Dit plan betreft 6 vrije kavels. In 2021 zijn op een na alle kavels verkocht. De laatste kavel wordt in 2022 verkocht waarmee eind 2022 de grondexploitatie wordt afgesloten.
Het resultaat van de exploitatie op eindwaarde ten opzichte van de MPG 2021 is verslechterd met € 10.000 door hogere plankosten. De benodigde stand van de verliesvoorziening op contante waarde per eind 2021 komt hiermee op € 174.000. De hoogte van de voorziening, inclusief indexering 2021 van € 3.100, was € 158.000, dit betekent dat € 16.000 extra in de verliesvoorziening is gestort. De extra storting is nodig doordat de grondexploitatie een jaar eerder wordt afgesloten.
Rengerspark – Kolham
Dit plan is in 2018 overgenomen uit de samenwerking met Groningen. Er zijn op dit moment 11 opties op Bedrijvenpark Rengers verstrekt. In 2021 is in fase 3 het laatste deel van de A. Einsteinlaan aangelegd.
In 2021 is aanzienlijk meer verkocht dan verwacht in de grondexploitatie (totaal € 4,1 mln). Om deze reden is op deze exploitatie eind 2021 € 1.402.500 winst genomen (was begroot € 78.200). door de snellopende grondverkopen en doordat op alle kavels onder optie zijn, is de resterende looptijd van de grondexploitatie verkort naar 6 jaar.
Vosholen II deelplan 1
De Vosholen II betreft het gehele gebied tussen Vosholen fase 1 en de Kleinemeersterstraat te Sappemeer. Deelplan 1 is het westelijk deel van het plangebied gelegen tussen Vosholen fase 1 en de Croonhoven. Deelplan 1 heeft al een woonbestemming. De grondexploitatie biedt ruimte voor de ontwikkeling van 34 woningen. De grondexploitatie Vosholen II deelplan 1 sluit met een positief saldo. Als de gemeenteraad de grondexploitatie vaststelt, kan worden gestart met het bouwrijp maken en kan de bouwrijpe grond worden overgedragen aan een ontwikkelaar, die een bouwplan binnen de gemeentelijke kaders mag realiseren. Door hoger geraamde grondopbrengsten is het verwacht eindresultaat van deze winstgevende grondexploitatie met € 117.000 verbeterd naar een overschot van € 259.000. In eerste gronden worden in 2022 verkocht. Voor 2021 is daarom geen winst genomen, dit was voor 2021 begroot op € 21.000.
Overschild – Graauwedijk
In de Structuurvisie Overschild 2018-2028 is de wens opgenomen om voldoende ruimte te hebben om eventuele ruimtelijke verschuivingen als gevolg van de grootschalige versterkingsoperatie in het dorp Overschild mogelijk te maken. Een deel van deze ruimte wordt opgevangen door het schuiven binnen de huidige grenzen van het dorp. Voor een ander deel is besloten om een beperkte uitbreiding aan de rand van het dorp te realiseren. Het gaat om een blok van 5.700 m2 aan de Graauwedijk. Op deze locatie is ruimte voor de bouw van 4 woningen. Het gaat op dit moment om het verplaatsen van 3 woningen waarvoor in het dorp zelf minder ruimte aanwezig is. Het College van B&W heeft besloten de betrokken eigenaren voorrang te geven bij de verwerving. Het jaar 2021 stond in het teken van de aankoop en het maken van afspraken met de pachter die de locatie nog gebruikt. Tevens is het bouwrijp maken van de locatie voorbereid en zijn de eerste afspraken met de aanstaande kopers gemaakt. De vierde kavel blijft voorlopig onverkocht, omdat hier nu de tijdelijke toegangsweg naar de tijdelijke huisvesting van NCG ligt. De grondexploitatie loopt budgettair neutraal.
Drevenhof – Hoogezand
In 2021 is samen met een groep particulieren een gewerkt aan de ontwikkeling van project de Drevenhof in Hoogezand. Het gaat om een project van 12 levensloopbestendige woningen, te realiseren onder collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO). De grond is in eigendom van de gemeente. Er ligt na een lange voorbereidingstijd een concreet plan van initiatiefnemers dat positief is ontvangen door de gemeentelijke organisatie. Hiernaast is er overeenstemming over de grondprijs en uitvoering van werkzaamheden en ligt er een reserveringsovereenkomst met de initiatiefnemers. Het terrein is nog niet bouwrijp gemaakt. Om met de uitvoering van het bouwrijp maken te kunnen beginnen is het nodig om een grondexploitatie op te starten. Volgens planning wordt in juni 2022 de grondexploitatie ter vaststelling aan de raad aangeboden.