3.7 Paragraaf Grondbeleid

Inleiding Grondbeleid

De paragraaf grondbeleid geeft een visie op het grondbeleid en inzicht in de realisatie van de bestuurlijke doelstellingen. Het gemeentelijk grondbeleid is in 2019 herschreven in een nieuwe Nota Duurzaam Grondbeleid 2019-2024. De basis voor het nieuwe grondbeleid vormt de Woonvisie van de gemeente die begin 2019 door de raad is vastgesteld. Volgens deze visie is een grote diversiteit aan woonvormen en ingrepen in de fysieke leefomgeving nodig om de woonkwaliteit te verbeteren. De Nota Duurzaam Grondbeleid 2019-2024 stelt kaders een het mandaat van het college en geeft richting aan de wijze waarop ruimtelijk beleid geëffectueerd kan worden. Het grondbeleid gaat over de wijze waarop de gemeente haar doelstellingen wil bereiken van inrichten fysieke leefomgeving, wonen, infrastructuur, economie, zorg, energie, milieu. Ook door gronden te (laten) exploiteren en bouwgronden te produceren.

Herziening grondexploitaties

Alle lopende grondexploitaties (bouwgronden in exploitatie) worden jaarlijks geactualiseerd in de Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG). De begroting 2022 en de meerjarenbegroting is gebaseerd op de MPG 2021 die in juni 2021 is vastgesteld.

Winst en verlies

Het beheersen van de financiën rondom grondexploitaties is geregeld in het BBV. Volgens deze voorschriften moet een verlies worden voorzien als deze wordt verwacht en de winst worden genomen als deze is gerealiseerd op basis van de voortgang van de exploitatie.

Grondexploitaties

IJsbaan – Sappemeer
Aan de noordzijde van Sappemeer is de uitleglocatie IJsbaan in ontwikkeling. Het gebied bevindt zich tussen het Winschoterdiep, de Noorderstraat, de Herenstraat en de Parkstraat. Het plan is ontsloten via de Noorderstraat en heeft aan de westzijde een grote waterpartij. De IJsbaan heeft alleen een woningbouwprogramma waarvan één bouwblok aan de overkant van de waterpartij ligt en ontsloten wordt via de Parkstraat. De woningbouw wordt grotendeels projectmatig ontwikkeld. De projectmatige ontwikkelingen bestaan uit rijwoningen, twee-onder-één-kappers en vrijstaande woningen.
We verwachten dat in 2022 de resterende kavels zijn verkocht en gestart kan worden met de bouw. Het gaat om 6 vrije kavels en 14 projectmatig ontwikkelde woningen.  Als de bouw is afgerond starten we met het woonrijp maken van de woonwijk.

Stadshart Hoogezand
Het totale gebied Stadshart Hoogezand wordt grotendeels gevormd door de Kerkstraat en het gebied dat ten westen van de Kerkstraat ligt. Een deel ligt ten oosten van de Kerkstraat. Het gebied wordt begrensd door de Meint Veningastraat, de Kerkstraat, het Kieldiep en appartementencomplex Tussenhof-Zuid. Dit deel vormt het entreegebied van Hoogezand en de toegang tot het Stadshart vanaf de A7.
Het Stadshart kent een karakteristieke ruimtelijke structuur, waarvan de Kerkstraat een belangrijk onderdeel is. De leefbaarheid en de uitstraling van het noordelijk deel van de Kerkstraat kan worden verbeterd. Om hier verandering in te brengen is een integrale aanpak gaande door middel van het project Stadshart om de Kerkstraat en omgeving te vernieuwen op het gebied van ruimtelijke kwaliteit, verkeer, woningen passend binnen het woningbouwprogramma en kwaliteitsverbetering van de openbare ruimte.
Het gebied tussen Tussenhof-Zuid, Kerkstraat, Meint Veningastraat en Kieldiep zal gefaseerd worden ontwikkeld. De gemeente ontwikkelt het plangebied in samenwerking met Geveke Bouw & Ontwikkeling. Begin 2018 is gestart met de plannen voor de eerste fase ‘Tussenhof’, gelegen tussen Kerkstraat, spoor, Kieldiep en Tussenhof-Zuid. Het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan voor Tussenhof zijn in juli 2019 door de raad vastgesteld. Alles in deze fase is inmiddels verkocht. De oplevering van de woningen voor Groninger Huis vond plaats in 2020. De oplevering van de woningen voor Lefier, Stichting Reensche Compagnie Fase I en de koopappartementen in 2021. De bouw van 30 appartementen voor Stichting Reensche Compagnie Fase II is in het voorjaar 2021 gestart. Het woonrijp maken medio 2021 afgerond.
De overige vlekken in het plangebied vallen nog onder het oude bestemmingsplan. Deze zal zo nodig en stapsgewijs vernieuwd worden om te voldoen aan de stand van de ontwikkeling.  Het voorontwerp-bestemmingsplan van de kavel aan Kerkstraat ten zuiden van het spoor heeft ter inzage gelegen. Het plan is in behandeling. Het voorontwerp-bestemmingsplan van ‘de Componist’ wordt herzien. De gronden voor het hele plan zijn grotendeels in bezit van de Gemeente en Geveke. Een aantal vastgoedobjecten moeten nog aangekocht worden. De gesprekken over het verwerven van  een aantal vastgoedobjecten zijn vastgelopen. Hierover wordt nagedacht over vervolgstappen, waarbij de mogelijkheid niet wordt uitgesloten om over te gaan tot onteigening.

Julianapark - Hoogezand
Deze exploitatie staat volgens de MPG 2021 gepland om eind 2021 af te sluiten.  De per 1-1-2021 resterende kavel is inmiddels verkocht.  Echter het plan moet nog deels woonrijp worden gemaakt. In 2021 wordt de waterhuishouding op orde gebracht en het herstraten wordt waarschijnlijk begin 2022 uitgevoerd. Hierdoor zal de looptijd met een jaar verlengd worden.  Dit wordt in de MPG 2022 aangepast. 

De Vosholen fase 2 deelplan 1
Deelplan 1 is het westelijk deel van het plangebied gelegen tussen Vosholen fase 1 en de Croonhoven. Deelplan 1 heeft al een woonbestemming. De grondexploitatie die in 2021 is vastgesteld biedt ruimte voor de ontwikkeling van 34 woningen. De grondexploitatie sluit met een positief saldo. In 2021 is gestart met het bouwrijp maken en kan de bouwrijpe grond worden overgedragen aan een ontwikkelaar, die een bouwplan binnen de gemeentelijke kaders gaat realiseren.

Tolweg – Muntendam
Aan de zuidzijde van Muntendam is de uitleglocatie Tolweg in ontwikkeling. Het gebied bevindt zich tussen de Tolweg, de Bovenweg, de OBS Burg. Verkruisen en het gebied Tussen de Venen. Het plan is ontsloten via de Bovenweg en heeft aan de west- en zuidzijde een groen gebied welke grenst aan het exploitatiegebied. De Tolweg heeft alleen woningbouwprogramma in een redelijk ruim opgezet plan met veel groen. De woningbouw wordt zowel projectmatig als particulier ontwikkeld. Het programma bestaat uit twee-onder-één-kappers en vrijstaande woningen. Er bevindt zich geen ander programma dan woningbouw in het plan.
Per begin 2021 zijn nog 23 kavels te realiseren (3 vrijstaande en 20 2^1 kap) in fase II gebied 3 en 5 5. Er wordt een bestemmingsplanwijziging gemaakt op een deel van de tweede fase. Deze maakt het mogelijk om flexibel te verkavelen.

Verlengde Veenlaan – Slochteren
Aan de westzijde van Slochteren is de uitbreidingslocatie Verlengde Veenlaan in ontwikkeling. Het gebied bevindt zich ten westen van de provinciale weg N387 ter hoogte van Slochteren. Aan beide zijde van de bestaande weg Verlengde Veenlaan is plaats voor verschillende soorten woningen op flexibele kavels.
Op basis van gesprekken met de bewonersgroep en de gemeente is een voorstel opgesteld voor de inpassing van nieuwe kavels. Met dit voorstel is ook de impact op het landschap getoetst. Er is een gezamenlijk gedragen concept beeldkwaliteitsplan opgesteld wat nog geformaliseerd gaat worden. Dit leidde tot een nieuwe uitgiftekaart en vormt de onderlegger voor twee inrichtingsprincipes van de kavels: Lintbebouwing en Erven. Het voorstel maakt het mogelijk dat de twee indelingsprincipes worden gecombineerd in de uiteindelijke situatie. Het plan biedt ruimte voor 23 woningen, hiervan moeten nog 20 kavels gerealiseerd worden.

Burgemeester Venemastraat – Meeden
Aan de zuidwestzijde van Meeden is de woningbouwlocatie Burgemeester Venemastraat in ontwikkeling. Het plan bestaat uit 6 kavels gelegen aan de Burgemeester Venemastraat. Het gaat om 6 ruime vrije kavels met een oppervlakte vanaf 1.100 m2. De parkstructuur achter de kavels is bereikbaar via een pad tussen twee kavels en sluit aan op bestaande groenstructuren. In het stedenbouwkundig plan is een 7de kavel gelegen. Deze valt echter buiten het exploitatiegebied en is daarom niet meegenomen in de exploitatie. Met de MPG 2019 zijn de kavelprijzen naar beneden bijgesteld, hierdoor krijgen de kavels een grondwaarde welke beter binnen de Meedense woningmarkt voor vrijstaande woningen past.  De MPG 2021 gaat er vanuit dat eind 2023 de grondexploitatie afgesloten kan worden echter door grote loopt de verkoop zo vlot dat de verwachting is dat eind 2022 de grondexploitatie afgesloten kan worden. Dit wordt in de MPG 2022 aangepast.

Graauwedijk - Overschild
Aan de oostzijde van Overschild is een kleine uitbreidingslocatie voorzien. Het gaat om een plan voor 4 à 5 vrijstaande woningen. De ruimte is in eerste instantie bedoeld ter ondersteuning van het versterkingsprogramma voor Overschild. Deze is nodig vanwege de gevolgen die de jarenlange gaswinning heeft op de veiligheid van de huizen in het dorp.

Rengerspark – Kolham
Dit plan is in 2018 overgenomen uit de samenwerking met Groningen. We zien lokaal en regionaal dat de vraag naar bedrijfskavels toeneemt en hier willen we van profiteren. Er is veel interesse voor bedrijfskavels op Rengers en nagenoeg alle kavels zijn onder optie.  In 2022 zal de verbindingsweg tussen fase 2 en 4, de Albert Einsteinlaan, gerealiseerd zijn.

Overige bouwgronden in exploitatie

Winkelpark
De gronden zijn in het verleden aangekocht voor de ontwikkeling van een winkelpark. Visser Vastgoed heeft een deel daarvan aangekocht. Op dit deel hebben zich een aantal winkels gevestigd. De resterende aangrenzende gronden zijn eigendom van de gemeente. Deels bouwrijp en deels niet. De afgelopen jaren vonden geen ontwikkelingen plaats op de gronden die in eigendom zijn van de gemeente.

Financieel

In onderstaande tabel is  een financiële overzicht van de lopende grondexploitaties van de gemeente Midden-Groningen opgenomen op basis van de prognoses uit de MPG 2021. Hieraan toegevoegd is het complex Winkelpark waar stukken bouwrijpe grond zijn, maar geen grondexploitatie is opgesteld. 

Het totaal van de gronden in exploitatie inclusief complex Winkelpark (oftewel het totaal "onderhanden werk"), neemt af van € 12,4 mln. naar € 9,3 mln. eind 2025. Voor de verliesgevende grondexploitaties IJsbaan, Burgemeester Venemastraat en Verlengde Veenlaan zijn verliesvoorzieningen getroffen. Tegenover het totaal geprognosticeerde tekort op deze drie grondexploitaties van € 7,0 mln. op eindwaarde (€6,8 mln. contante waarde per 1-1-2022) staat een voorziening van € 6,8 mln. (contante waarde per 1-1-2022). Met andere woorden; de verwachte verliezen worden volledig afgedekt.

Boekwaardenverloop Bouwgronden in Exploitatie
Overzicht complexen
Complex Eind 2021 Kosten 2022 Opbr. 2022 Eind 2022 Eind 2023 Eind 2024 Eind 2025 Eindwaarde
Julianapark -257 0 0 0 0 0 0 -257
Stadshart Hoogezand -1.559 960 398 -997 -1.068 -131 129 -34
Ijsbaan 5.330 197 616 4.911 4.475 4.218 4.245 4.245
Tolweg -256 291 649 -614 -1.068 -1.359 -1.301 -1.301
Burg Venemastraat 463 17 163 317 164 0 0 164
Verlengde Veenlaan 3.864 286 289 3.861 3.723 3.578 3.432 2.630
Rengerspark 3.992 452 703 3.741 3.489 3.023 2.564 -4.203
De Vosholen fase 2 dp1 503 199 1.260 -557 -141 0 0 -141
Graauwedijk Overschild 113 11 57 67 -1 0 0 -1
Totaal bouwgrond in exploitatie 12.193 2.413 4.135 10.729 9.573 9.329 9.069 1.102
Schiereiland Foxhol 0 0 0 0 0 0 0 0
Winkelpark 188 0 0 188 188 188 188 0
Subtotaal voorraden excl winstnemingen 12.381 2.413 4.135 10.917 9.761 9.517 9.257 1.102

Grondexploitatie

De stand per 1-1-2022  van de verliesvoorzieningen is de stand per 1-1-2021 verhoogd met 2% indexering. De gehanteerde bedragen zijn op basis van contante waarde. Het overzicht is zonder de saneringsvoorziening voor dekking van saneringskosten in het stadshart van Hoogezand, stand per 1-1-2021 € 377.000. De saneringen maken financieel geen onderdeel uit van de grondexploitatie Stadshart Hoogezand. De stand van de voorzieningen kan mogelijk wijzigen op basis van de uitkomsten van de MPG 2022. 

Voorzieningen t.b.v. grondexploitaties
Grondexploitatie stand per 1-1-2022
IJsbaan 3.932
Verlengde Veenlaan 2.289
Burg. Venemastraat 158
Totaal 6.756

Overige complexen (geen onderdeel van bouwgronden in exploitatie)

De Vosholen – Hoogezand fase 1

Ontwikkel Combinatie Vosholen (OCV) realiseert fase 1 van De Vosholen en maakt deze de komende jaren verder af.

De Vosholen fase 2 deelplan II

Deze locatie ligt tussen De Vosholen fase 2 deelplan I, waarvan de grondexploitatie in 2021 door de raad is vastgesteld, en de Kleinemeersterstraat. Deze locatie is grotendeels in eigendom van de gemeente. Voor dit deel moet de bestemming nog worden aangepast. Daartoe wordt in 2021 een bestemmingsplan opgesteld en in procedure gebracht. Voor het plangebied wordt één samenhangend stedenbouwkundig plan gemaakt en zal een grondexploitatie worden opgesteld. Deze wordt in 2022 ter vaststelling aan de gemeenteraad aangeboden.

Herstructurering Hoogezand Noord

We hebben in 2021 NPG-geld ontvangen om de herstructurering van Hoogezand Noord te kunnen realiseren. Een van de hoofdopgaven is het aantrekkelijk maken van de entree van Hoogezand vanaf de A7 en de Kerkstraat. In 2022 wordt het eerste deelplan opgepakt. Wij maken het mogelijk dat Groninger Huis haar eigendom langs de Kerkstraat kan verbeteren, zowel visueel als wat betreft woonkwaliteit.

Bedrijventerrein De Gouden Driehoek – Zuidbroek

Gouden Driehoek PPS is voorbehouden aan de Ontwikkelingsmaatschappij De Gouden Driehoek BV. Hiervoor is een publiek private samenwerking aangegaan. Als uitvloeisel van deze samenwerking moet de ontwikkelingsmaatschappij De Gouden Driehoek BV de derde en laatste termijn van € 1,2 miljoen nog voldoen aan de gemeente op het moment dat het gehele plangebied bestemd is voor bedrijfsdoeleinden en de gemeente de laatste 5 hectare met bestemmingsplan heeft geleverd.

Vrijkomende locaties

Door een viertal ontwikkelingen komen er gebouwen en locaties beschikbaar voor transformatie. Uiteraard is het gemeentehuis in Hoogezand in gebruik genomen, waardoor andere huisvesting overbodig is geworden voor huisvesting van gemeentelijke diensten. Hetzelfde geldt voor nieuwgebouwde scholen en MFA’s; daardoor worden gebouwen niet meer gebruikt voor scholingsdoeleinden. Ook leidt het in ontwikkeling zijnde beleid maatschappelijke huisvesting tot de mogelijkheid enkele gebouwen af te stoten of te herontwikkelen. Tot slot blijken er nog locaties beschikbaar vanuit het verleden voor herontwikkeling of herinvulling. Voor deze opstallen en locaties worden plannen gemaakt in samenspraak met bewonersorganisaties en omwonenden, waarbij de locaties binnen de bebouwde kom vaak worden getransformeerd naar aanvullende woningbouw om invulling te geven aan de druk op de woningmarkt. Nagedacht wordt over een werkwijze, waarbij de raad de kaders kan bepalen, het college daadkrachtig de uitvoering ter hand kan nemen en er budget is om slagvaardig te kunnen investeren in transformatie.

Onderbouwing van de geraamde winstnemingen

De BBV schrijft een nieuwe methode van winstnemen voor, namelijk de POC-methode (Percentage of Completion). Dit betekent in het kort dat voor winstgevende grondexploitaties een ‘zekere’ winst genomen moet worden op basis van de financiële voortgang van het project (% gerealiseerde kosten * % gerealiseerde opbrengsten * geraamde winst). De in het verleden eventueel reeds genomen winsten worden van de berekende ‘zekere’ winst afgetrokken. Ook voorziene risico’s kunnen van dit resultaat worden afgetrokken, mits deze goed zijn onderbouwd. Op basis van de POC-methode is de verwachting voor 2022 dat voor de grondexploitaties Tolweg, Rengerspark en De Vosholen fase 2 deelplan 1 totaal € 265.000 winst kan worden genomen.

Grondexploitatie Julianapark is eind 2021 gereed, grondexploitatie De Vosholen fase 2 deelplan 1 eind 2023 en grondexploitatie Tolweg eind 2025.

Jaarlijks te nemen winst (x 1.000 euro)
Grondexploitatie t/m 2021 2022 2023 2024 2025
Julianapark 257 0 0 0 0
Tolweg 674 129 154 141 204
Rengerspark 100 95 112 115 126
De Vosholen fase 2 dp1 21 41 78 0 0
Totaal 1.052 265 345 256 330

Risico's

Binnen de MPG (Meerjaren Prognose Grondexploitaties) worden de financiële effecten van de risico’s in de grondexploitaties in beeld gebracht. De hoogte van de becijferde risico’s is opgenomen in de Paragraaf Weerstandsvermogen & Risicobeheersing.